Gemeentelijke antispeculatiebedingen

In het verleden is veel gespeculeerd over gemeentelijke antispeculatiebedingen en andere privaatrechtelijke bepalingen die gemeenten in verband met de woningverdeling hanteerden. De vraag was dan steeds of die bedingen/bepalingen geldig waren.

De Hoge Raad heeft dienaangaande kortgeleden, op 14 april 2006 (AB 2006/198), twee knopen doorgehakt.

DE CASUS

In de zaak waarover de Hoge Raad diende te oordelen had de gemeente Doetinchem in 1998 bij de verkoop van een bouwkavel een antispeculatiebeding opgelegd. Er was een verplichting tot zelfbewoning opgenomen en een verbod van doorverkoop voor een periode van vijf jaar. Op overtreding stond een boete van 10% van de koopsom, wat neerkomt op ongeveer € 5.500,-. Daarnaast kon de gemeente nakoming van de overeenkomst afdwingen.

Kopers konden ontheffing van dit verbod vragen bij:

• verandering van werkkring op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd moet worden;
• overlijden van de koper/echtgenoot;
• ontbinding van het huwelijk door echtscheiding;
• noodzaak tot verhuizing wegens gezondheidsproblemen.

Kopers verzochten ontheffing, maar dat verzoek werd afgewezen. De gemeente was wel bereid een voorwaardelijke ontheffing te verlenen, als de contractuele boete werd betaald.

De vraag die de Hoge Raad diende te beantwoorden was of de door de gemeente bedongen verplichting tot zelfbewoning en het verbod tot doorverkoop voor de periode van vijf jaren de Huisvestingswet op onaanvaardbare wijze doorkruist.

HET OORDEEL

De Hoge Raad overweegt dat de Huisvestingswet, die een rechtvaardige en evenwichtige verdeling van woonruimte tot onderwerp heeft, voor gemeenten de mogelijkheid openlaat om met betrekking tot woonruimten langs privaatrechtelijke weg overeenkomsten te sluiten.

Dat kan ook als er:

- geen schaarste is op de woningmarkt;

- ook wat betreft woonruimten boven in de Huisvestingswet
genoemde prijsgrens.

Overheidsbemoeienis wordt in de Huisvestingswet echter uitgesloten, als die bemoeienis inhoudt dat aan woningzoekenden bindingseisen worden gesteld. Wel kunnen gemeenten binnen aangegeven prijsgrenzen woonruimte aanwijzen die alleen met een huisvestingsvergunning in gebruik mag worden genomen. Ten aanzien van deze woningen kan de gemeente beperkingen aanbrengen in de kring van personen die op die deelmarkt worden toegelaten. Die beperkingen kunnen bestaan uit toelatingscriteria (leeftijdsgrenzen, economische/maatschappelijke binding), passendheidcriteria (onder meer kenmerken van de huishouding) en urgentiecriteria.

Het beoordeelde beding strekte er, zo oordeelde de Hoge Raad, toe te voorkomen dat de door de gemeente geboden woningbouwmogelijkheden onderwerp van speculatie zou worden, en hield niet in dat aan de kring van potentiële verkopers toelatingseisen werden gesteld. Bij de verkoop werden geen groepen uitgesloten. En dus brengt het beding geen onaanvaardbare beperking aan in de kring van woningzoekenden en grijpt het beding niet in, althans niet op de onaanvaardbare wijze, in het recht op vrije vestiging. Ook het feit dat de kavels alleen maar beschikbaar zijn voor kopers die zich voor een periode van vijf jaar willen en kunnen vastleggen, maakt dit niet anders, omdat deze omstandigheid geen verband houdt met toelatingseisen.

De uitspraak leert ons twee dingen:

1. antispeculatiebedingen, zoals het beding in deze kwestie, kunnen in beginsel door de beugel;
2. privaatrechtelijke eisen met betrekking tot sociaal en/of economische binding van gegadigden voor een woning of een bouwkavel of soortgelijke bedingen bij de doorverkoop van woningen moeten worden betiteld als onaanvaardbare doorkruising van de Huisvestingswet en zijn daarom nietig.

Het arrest maakt duidelijk dat de strekking van het beding van doorslaggevende betekenis is. In dit geval had de gemeente het beding opgenomen om speculatie te voorkomen. De strekking was dus niet gelegen in het verdelen van woonruimten waarbij louter een bepaalde groep in aanmerking komt zoals economisch of sociaal gebondenen.

Bij de beoordeling of het beding die laatste strekking heeft, moeten ook de ontheffingsmogelijkheden worden betrokken. Als bij die mogelijkheden als voorwaarde was gesteld, dat de woning alleen mocht worden verkocht aan iemand die sociaal of economisch gebonden zou zijn, dan zou - volgens de annotator van het arrest -  de Hoge Raad waarschijnlijk geoordeeld hebben dat het beding verdeling van de woonruimte onder een beperkte kring personen inhoudt, met nietigheid van het beding als resultaat.

Deze uitspraak zal ook gevolgen kunnen hebben op de uitgifte van kavels of woningen via lotingen met toewijzingscriteria. Bij die lotingen maken ingezetenen of maatschappelijk en/of sociaal gebondenen meer kans dan anderen, bijvoorbeeld door fideel van een gewogen loting of een puntensysteem. Aangezien de Huisvestingswet van toepassing kan zijn op bouwkavels, kan het oordeel in rechte luiden dat deze verdelingsmechanismen de kring van potentiële kopers van woonruimte onaanvaardbaar beperken en een inbreuk vormen op het recht van vrije vestiging.

Wouter Bustin