De zaak, waarvan niemand eigenaar wil zijn

De fles van Satan is een kort verhaal van de Schotse schrijver Robert Louis Stevenson. Het verhaal gaat over een Hawaïaanse man, Keawe, die een bijzondere fles koopt van een oudere, rijke maar depressief ogende man. De fles bevat een geest die iedere wens vervult op één na: de geest kan niet voorkomen dat de eigenaar sterft. Wanneer de eigenaar sterft met de fles in zijn bezit zal hij voor eeuwig branden in de hel. Dit kan hij slechts voorkomen door de fles voor zijn dood te verkopen, en wel voor een lagere prijs dan wat hij ervoor had betaald. De fles 'kwijtraken' of duurder verkopen heeft geen nut: hij zal dan gewoon weer terugkomen. Niemand zou een dergelijke vervloekte fles kopen wanneer hij deze niet meer zou kunnen verkopen. Bovendien is er altijd het risico dat men voortijdig in bezit van de fles overlijdt. De conclusie is dat feitelijk niemand de fles zou willen hebben, althans niet voor lang.

Het verhaal van Keawe doet mij sterk denken aan de eigendomskwestie die ik in mijn prille carrière als advocaat veel vaker dan elke andere kwestie ben tegengekomen. Dit betreft de zaak, waarvan niemand de eigenaar wil zijn. De zaak waar men veel plezier aan kan beleven, totdat deze aan vervanging toe is. De lusten van deze zaak zijn voor eigenaren van percelen gelegen aan het water onmisbaar. Van de lasten vinden de eigenaren echter vaak dat deze niet voor hun rekening dienen te komen. Niemand wil verantwoordelijk zijn voor deze “vervloekte fles”, omdat de torenhoge kosten gepaard gaande met het onderhoud voor sommigen dezelfde effect kunnen hebben als “het eeuwig branden in de hel”.

Mijn verhaal gaat over de beschoeiing die vaak wordt aangetroffen in woonwijken van de stad, maar veel vaker nog in kleine dorpen op het plattenland. Potentiële huiseigenaren die een woning in de nabijheid van water willen kopen, houden zich bij de aankoop voornamelijk bezig met de ligging van het perceel, het uitzicht vanuit de woning en de koopprijs. De beschoeiing, die zeer essentieel is voor een perceel gelegen aan het water, wordt bij de koop vaak helemaal vergeten. Wanneer de beschoeiing geen gebreken vertoont en eigenlijk nog aan het begin van zijn levensduur is, is er vaak ook niets aan de hand. Pas op het moment dat de beschoeiing uit elkaar begint te vallen, trekken de meeste eigenaren van de percelen gelegen aan het water aan de bel. Pas op dat moment gaan namelijk de vragen spelen: wie is nu eigenlijk de eigenaar van de beschoeiing? En wie is onderhoudsplichtig? Wie moet opdraaien voor de kosten van herstel, of erger nog, vervanging van de beschoeiing, die vaak in de tienduizenden euro’s kunnen lopen? En wie is aansprakelijk voor de schade die wordt veroorzaakt door de slecht onderhouden beschoeiing?

De kopers, die ik in diverse “beschoeiingskwesties” heb bijgestaan, waren allemaal eensluidend van mening dat zij na de levering van het perceel niet eveneens eigenaar zijn geworden van de beschoeiing omdat de beschoeiing ten behoeve van het water en niet ten behoeve van het perceel is geplaatst. Deze stelling speelt ten aanzien van de vraag naar eigendomsverhoudingen geen considerabele rol. Voor de beantwoording van deze vraag is veel meer van belang de kadastrale grens en de ligging van de beschoeiing ten opzichte van deze kadastrale grens. Uit het veldwerk, dat opgevraagd kan worden bij het Kadaster, kan in beginsel goed worden afgeleid of de beschoeiing tot het perceel behoort en dus met de grond wordt overgedragen aan de nieuwe eigenaar.
Daarnaast is het bij de aankoop van een perceel gelegen aan het water aan te raden om de legger van het waterschap te raadplegen. De legger registreert van wie een watergang is en wie deze onderhoudt. In de legger wordt in sommige gevallen afgeweken van de hoofdregel inhoudende dat de eigenaar onderhoudsplichtig is ten aanzien van de beschoeiing.

Het is bovendien mogelijk dat er in de akte van levering van het perceel eveneens wordt afgeweken van de hoofdregel dat de eigenaar eveneens onderhoudsplichtig is ten aanzien van de beschoeiing.

Ik ben regelmatig bepalingen in de akten van levering tegengekomen waarin de gemeente aan de eigenaar een verplichting oplegt tot het dulden van het uitvoeren van onderhoud aan de beschoeiing door de gemeente. Voor de goede orde wil ik opmerken dat het in deze gevallen te ver gaat om te stellen dat de gemeente onderhoudsplichtig is.

In het geval u overweegt een perceel aan het water te kopen, is het zeer raadzaam om te onderzoeken of u na de levering van het perceel eveneens eigenaar wordt van de aanwezige beschoeiing. Dit omdat de hoofdregel is dat de eigenaar in beginsel onderhoudsplichtig is ten aanzien van de beschoeiing. Daarnaast is het zeer raadzaam om te onderzoeken hoe het zit met het onderhoud van de beschoeiing. In sommige gevallen is het namelijk mogelijk dat een ander dan de eigenaar onderhoudsplichtig is op grond van de legger, dan wel op grond van de akte van levering. Indien blijkt dat u eigenaar wordt van de beschoeiing, dan is het van belang te onderzoeken wat de staat van onderhoud is van deze beschoeiing, de te verwachten kosten met betrekking tot onderhoud en de termijn waarop deze kosten zullen moeten worden gemaakt. Op deze manier komt u niet voor onaangename verassingen te staan en kunt u deze kosten meenemen in de onderhandelingen betreffende de koopprijs.

Heeft mijn verhaal u aan het denken gezet en wilt u weten of u eigenaar bent geworden van de fles van Satan? Neem dan gerust contact op.
 

Deel deze pagina