Lagere hypotheekrente? Boetevrij aflossen mogelijk?

Lagere hypotheekrente? Boetevrij aflossen mogelijk?

Geplaatst op

Veel Nederlanders hebben een koopwoning. De meeste mensen sluiten hiervoor een hypotheek af bij de bank. Voor het uitlenen van het geld ontvangt de bank een rentepercentage. De huidige hypotheekrente is erg laag en veel mensen met een oude hypotheek willen ook voor dergelijke lage rentepercentages in aanmerking komen. Zij willen hun  hypotheek “oversluiten”. Het probleem is echter dat men bij het oversluiten van de hypotheek meestal een boete verschuldigd is aan de bank, omdat de lening vroegtijdig wordt aflost. Dit zijn vaak hoge bedragen en dit weerhoudt veel mensen er van om een nieuwe hypotheek met een lage rente af te sluiten. Tegenwoordig wordt vaak geprobeerd om door middel van een gekunstelde constructie onder deze boete uit te komen. Als advocaat krijg ik geregeld de vraag voorgelegd of een dergelijke constructie kans van slagen heeft. In deze blog ga ik in op de kans van slagen van een dergelijke constructie.

Constructie boetevrij aflossen

Er is een constructie bedacht om onder de boete voor het vroegtijdig aflossen van een hypotheek uit te komen. In deze constructie wordt de woning aan een bekende “verkocht” en wordt om een later moment weer teruggekocht. Het is namelijk zo dat wanneer een woning verkocht wordt en er vervolgens een nieuwe hypotheek wordt afgesloten voor een lagere rente, er geen boete voor vervroegde aflossing is verschuldigd. In deze constructie is er sprake van “verkoop” en dus niet van het oversluiten van de hypotheek. Als je enkel naar de tekstuele uitleg van de voorwaarden in de hypotheek kijkt, zou deze constructie aan de voorwaarden voldoen om boetevrij af te lossen. Maar mag dit juridisch gezien?  

Constructie boetevrij aflossen juridisch mogelijk?

Juridisch gezien denk ik dat deze constructie te kort door de bocht is en zelfs tot grote problemen kan leiden. Het “boetevrij aflossen” geldt immers alleen wanneer er sprake is van “verkoop” van de woning. In de constructie die bedacht is, is er van een werkelijke verkoop geen sprake. Er vinden enkel wat handelingen op papier plaats, maar de woning wordt in werkelijkheid niet verkocht.

Een rechter zal bij de beoordeling van de vraag of aan de voorwaarden voor een boetevrije aflossing is voldaan, niet enkel kijken naar de tekst van de voorwaarden. De rechter zal ook beoordelen of voldaan wordt aan de bedoeling die partijen bij de geldleningsovereenkomst hebben.

Het doel van de regeling met betrekking tot het boetevrij aflossen, is het mogelijk maken dat iemand zijn woning kan verkopen zonder dat daarvoor een boete verschuldigd is. Nu er bij deze constructie in werkelijkheid helemaal geen sprake is van verkoop, denk ik dat de bank terecht kan stellen dat er zich geen situatie voordoet waarin boetevrij afgelost kan worden. Er zijn momenteel een aantal van deze zaken aan de rechter voorgelegd en ik ben benieuwd naar de uitkomst. Op voorhand schat ik in dat de bank waarschijnlijk in het gelijk wordt gesteld.

Nieuwe hypotheek regels Europese richtlijn

Sinds juli van dit jaar gelden er voor hypotheken nieuwe regels op basis van een Europese richtlijn. Hierin worden regels opgenomen voor een boete wegens vervroegde aflossing. In deze regels is bepaald dat een bank geen hogere kosten in rekening mag brengen dan “het werkelijk geleden financieel nadeel”. Voor mensen met een bestaande hypotheek biedt dit echter geen uitkomst. De nieuwe wetgeving is namelijk niet van toepassing op oude hypotheken. Daarnaast denk ik dat veel mensen met een hypotheek in de praktijk ook niet in een voordeligere situatie zullen komen. Veel banken hanteren nu namelijk al het beleid dat zij niet meer in rekening brengen dan het werkelijk geleden financiële nadeel.

Conclusie: lagere hypotheekrente mogelijk?

De lage hypotheekrente maakt het erg interessant om een nieuwe hypotheek af te sluiten. Ik denk echter dat het niet verstandig is om gebruik te maken van de constructie die is bedacht om onder de boete uit te komen. De kans is namelijk groot dat als een dergelijke zaak voor de rechter komt, de “verkoper” aan het kortste eind trekt en de boete gewoon aan de bank moet betalen. Als dat het geval is, heeft de “verkoper” een dubbel nadeel. In de constructie worden namelijk kosten gemaakt voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek en voor een notaris. Als daar de kosten van de boete bij op worden geteld, is het maar de vraag of dit opweegt tegen het financiële voordeel van de lagere rente. Wilt u van uw hoge hypotheekrente af zonder een boete te betalen? Dan zult u uw bestaande woning daadwerkelijk moeten verkopen en op zoek moeten gaan naar een nieuwe woning.

Deel deze pagina