(On)verkoopbaarheid van de (boedel) woning en het ouderlijk huis

In deze tijden van economische crisis en strengere regels omtrent hypothecaire geldleningen voor de verwerving van de eigen woning (onder andere met betrekking tot de beperking van de hoogte van de lening en de aflosbaarheid daarvan) is het moeilijk om een huis te (ver)kopen ondanks de verlaging van de overdrachtsbelasting tot 1 juli 2012 van 6% tot 2%. 

Hieronder twee situaties, bekeken vanuit het personen- en familierechtelijk perspectief, waarin een oplossing wordt geboden voor de onverkoopbare woning

De woning in een nalatenschap
In het specifieke geval van een woning die tot een boedel (lees: nalatenschap) behoort, zijn er meestal nog extra problemen omdat meerdere erven eigenaar zijn geworden van het huis en er soms de liquide middelen niet zijn om langdurig het onderhoud, gas, water, licht en WOZ-belasting te betalen. Bijbetalen uit eigen middelen vindt men dan vaak ook niet gewenst. Vaak rijzen er problemen omtrent de vraagprijs. Lage vraagprijzen zorgen hopelijk voor de snelle verkoop, terwijl sommige van de erven dit weer als een probleem zien omdat er op deze wijze tegen hun zin geld verloren gaat. Meestal zit er geen of slechts nog een lage hypotheekschuld op het huis.

Men zou van de nood een deugd kunnen maken en kunnen proberen kopers en verkopers bij elkaar te brengen.

Fiscale voordelen?
De verlaging van de overdrachtsbelasting is een tijdelijke maatregel doch interessant voor de koper en een argument om nu te kopen, echter op dit moment ondervindt dezelfde koper problemen bij het verkrijgen van financiering van deze woning. Stel, de erven verkopen het huis en zetten de betaling van de koopsom om in een geldlening afgedekt door een hypotheek op het huis en bepalen daarbij dat de lening is terug te betalen over 5 of 10 jaar. Het betreft hier een lening ter verwerving van de eigen woning dus de rente is behoudens een eigen-woningreserve fiscaal aftrekbaar voor de kopers. Stel de rente op de marktrente, laten we zeggen 5% voor tien jaar, dan ontvangen de erfgenamen een rendement van 5% waartegenover een forfaitair rendement (belasting) staat van 1,2% over het uitgeleende geld. In de tussenliggende tijd kan de koper op zoek gaan naar een geschikte financiering, eventueel ook doordat het inkomen in de tussenliggende tijd groeit.

De erfgenamen hebben in deze opzet geen vaste lasten meer van het huis en het risico van verdere waardedaling is ook uitgesloten voor hen. Wel zullen op dit moment de overdrachtsbelasting en overdrachtskosten betaald moeten worden, evenals de aflossing van de hypotheek op het huis als deze er op zou zitten. Tussenoplossingen zijn uiteraard mogelijk.

Mocht onverhoopt de koper uiteindelijk geen financiering vinden, dan kan de looptijd van de geldlening verlengd worden of kan het huis alsnog (gedwongen) verkocht worden door middel van de hypotheek die ten behoeve van de erven gevestigd is.

Op deze wijze kunnen beide partijen profiteren zonder al te grote risico's te lopen. Een niet-verkochte woning is immers een groter probleem.

Het ouderlijk huis
In het geval van ouders die op een bepaalde leeftijd kleiner gaan wonen, bestaat de wenselijkheid dat ouders hun moeilijk verkoopbare woning aan een van de kinderen verkopen. Ouders die hun huis aan een van de kinderen verkopen: het is een 'gewone' verkoop maar er zijn bijzondere aspecten waarop je moet letten. De verkoop wordt, net zoals bij een verkoop tussen derden, vastgelegd op papier. Het is vaak de notaris die dit voor de ouders en het kind doet. Belangrijk is namelijk de koopprijs van het huis. Als het huis voor een te lage prijs aan het kind wordt verkocht moet er schenkbelasting worden betaald.
Als het kind een partner heeft moet eerst goed worden nagedacht over de vraag of het huis aan het kind zelf, of ook aan de partner, wordt verkocht.

In één keer betalen?
Daarnaast is belangrijk of de koopprijs in één keer, of in delen, wordt betaald. Als de ouders voor hun nieuwe (kleinere) huis minder geld nodig hebben, is het misschien aantrekkelijker om de koopprijs in delen te betalen. Ook kunnen de ouders, als zij die financiële ruimte hebben, het kind een deel van de koopsom voor het huis schenken. Eenmalig mag namelijk belastingvrij voor de aankoop van een huis door een kind worden geschonken. Een kind moet dan wel tussen de 18 en 35 jaar zijn, of een partner hebben in deze leeftijdscategorie.

Andere kinderen
Als het kind wordt bevoordeeld met de verkoop van het huis, is het goed om na te denken of dat met de andere kinderen moet worden rechtgetrokken. Dat kan op verschillende manieren; wij adviseren u daar graag over.

De verkoop van het huis door ouders aan hun kind kan een goede oplossing zijn voor de persoonlijke situaties van de betrokkenen. Maar er kan ook fiscaal voordeel zijn. Wij denken graag met u mee hoe de oplossing in uw situatie passend gemaakt kan worden.

Deel deze pagina