Perikelen bij de ontbinding van het “voorlopig koopcontract” door de koper

Perikelen bij de ontbinding van het “voorlopig koopcontract” door de koper

In de volksmond wordt bij het sluiten van de koop van een woning vaak gesproken over een voorlopig koopcontract. Men bedoelt daarmee meestal aan te geven dat er in de koopakte ontbindende voorwaarden opgenomen zijn waar mogelijk door de koper nog een beroep op kan worden gedaan. Wordt een rechtsgeldig beroep op een ontbindende voorwaarde gedaan, dan kan geen uitvoering van de koop verlangd worden.

Juridisch gezien is er overigens niets voorlopigs aan een koopcontract waarbij ontbindende voorwaarden zijn overeengekomen. De koop is gesloten en daaruit vloeien direct verplichtingen voor partijen voort. Slechts indien de overeenkomst (achteraf) ontbonden wordt, vervallen die verplichtingen.

Er wordt veel geprocedeerd over geschillen waarbij de koper zich heeft beroepen op ontbinding van de koop, terwijl de verkoper vindt dat dit beroep van de koper niet rechtsgeldig is. Dergelijke procedures hebben vaak betrekking op aanzienlijke bedragen, want het overgrote deel van de contracten die zien op de koop van woningen zijn gebaseerd op een NVM-model, waarin standaard een boetebeding staat opgenomen voor het geval een van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt.

Een aantal in de praktijk veel voorkomende ontbindende voorwaarden voor kopers zijn het financieringsvoorbehoud, het voorbehoud verkoop eigen woning en het uitvoeren van een bouwkundige keuring.

In (NVM-)koopcontracten worden altijd vereisten verbonden aan de bevoegdheid om een beroep te doen op deze ontbindende voorwaarden. Neem altijd goed kennis van die vereisten. Zo wordt bij een beroep op het financieringsvoorbehoud verlangd dat dit beroep zodanig gedocumenteerd wordt dat de verkoper kan beoordelen of de koper zich voldoende heeft ingespannen om financiering te verkrijgen. In de meer recente NVM-standaardmodellen staat dat aan de documentatieplicht voldaan is indien de koper een met redenen omklede schriftelijke afwijzing van een erkende bank aan de verkoper overlegt. In oudere modellen staat vaak dat ten minste twee verschillende schriftelijke afwijzingen van erkende banken overgelegd moeten worden.

Vaak worden ook bepaalde vormvereisten aan een beroep op ontbinding van de koop gesteld, zoals de eis dat de ontbindingsverklaring per aangetekende brief gedaan moet worden. De praktijk leert overigens dat aangetekende brieven niet altijd tijdig en juist aan de geadresseerde aangeboden worden. Het valt dan ook aan te raden om het bericht zekerheidshalve ook (in kopie) per gewone post en per e-mail (met ontvangstbevestiging) te verzenden. Let er ook op aan wie de ontbindingsverklaring volgens het contract gericht moet worden. Stuur het bericht voor de zekerheid zowel aan de verkoper als aan de verkoopmakelaar. Blijkt achteraf dat een vormvereiste geschonden is, dan wil dat overigens niet altijd zeggen dat het beroep op ontbinding niet kan slagen. Onder meer is van belang in hoeverre de verkoper door het schenden van het vormvereiste benadeeld is.

Naast eventuele contractuele ontbindende voorwaarden heeft de koper ook een wettelijk ontbindingsrecht, ook wel de wettelijke bedenktermijn genoemd. Handelt de koper niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf, dan mag de koper de koop zonder opgave van reden ontbinden binnen 3 dagen na de dag waarop (een kopie van) het door beide partijen getekende koopcontract aan hem ter hand is gesteld. Die ontbindingsverklaring is vormvrij, dus deze kan ook mondeling gedaan worden. Het heeft echter altijd de voorkeur om schriftelijk (met bewijs van ontvangst) te ontbinden, zodat daarmee desnoods bewezen kan worden dat tijdig een beroep op ontbinding is gedaan. 

Het bovenstaande geeft in grote lijnen weer waar u zoal rekening mee moet houden bij de ontbinding van de koop van een woning. Echter, wees u ervan bewust dat dit artikel niet ten doel heeft om een volledige en genuanceerde uiteenzetting te geven van alle relevante regels en rechtspraak. Dat zou de leesbaarheid niet ten goede komen. Of in een bepaald geval voldaan is aan de voorwaarden voor een rechtsgeldig beroep op ontbinding is afhankelijk van alle relevante feiten en omstandigheden. Bent u niet volledig zeker van uw zaak, dan valt het aan te raden tijdig contact op te nemen met een gespecialiseerde jurist. De belangen zijn als gezegd over het algemeen groot en eventuele fouten lenen zich vaak niet voor herstel achteraf. Neemt u vooral vrijblijvend contact met mij op.

Deel deze pagina