De Hoge Raad doet uitspraak over bemiddelingskosten

Wie bemiddelt bij de totstandkoming van een overeenkomst en daarbij optreedt voor beide contractpartijen – het zgn. ‘dienen van twee heren’ – dient de wettelijke regeling met betrekking tot belangenverstrengeling in het oog te houden. Die regeling houdt onder meer in dat de bemiddelaar bij bemiddeling terzake van koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak geen recht heeft op loon jegens de consument-koper of consument-huurder. 

De lagere rechtspraak was verdeeld over de vraag of het in rekening brengen van bemiddelingskosten aan huurders is toegestaan, terwijl de Autoriteit Consument en Markt (hierna: ACM) een duidelijk standpunt had ingenomen. Volgens de ACM is in veel gevallen sprake van het ‘dienen van twee heren’ omdat de bemiddelaar zowel voor de huurder alsook voor de verhuurder optreedt. Zelfs als de verhuurder en de bemiddelaar daarover géén afspraken hebben gemaakt, kan er volgens de ACM toch sprake zijn van tweezijdige bemiddeling. Dat is het geval als de bemiddelaar zijn woningaanbod presenteert op zijn website met als doel een huurovereenkomst te sluiten en daarop gerichte werkzaamheden te verrichten. De ACM beschouwt het in rekening brengen van bemiddelingscourtage in een dergelijk geval als een oneerlijke handelspraktijk. De boetes die de ACM kan opleggen voor het overtreden van de Wet Oneerlijke Handelspraktijken zijn aanzienlijk. Als gevolg van deze onduidelijkheden en het risico op hoge boetes, hebben vele verhuurbemiddelaars en makelaars de afgelopen maanden besloten hun kantoor te sluiten.

Het was dan ook nodig dat er juridische duidelijkheid kwam over deze materie. In een procedure die een huurder had aangespannen bij de kantonrechter Den Haag over het ten onrechte in rekening brengen van bemiddelingskosten, zijn door de betreffende kantonrechter prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad.

Afgelopen vrijdag 16 oktober heeft de Hoge Raad deze vragen beantwoord (ECLI:NL:HR:2015:3099 Duinzigt/X).

In zijn beantwoording stelt de Hoge Raad dat er in beginsel sprake is van een bemiddelingsovereenkomst tussen het bemiddelingsbureau en de verhuurder als het betreffende bemiddelingsbureau de door een verhuurder aangeboden woning op zijn website plaatst. Dat de verhuurder daarvoor geen vergoeding hoeft te betalen, maakt dat niet anders, aldus de Hoge Raad. Op die overeenkomst is de regeling van artikel 7:427 jo. 417 lid 4 BW (het verbod twee heren te dienen) van toepassing,. Dat is slechts anders, zo oordeelt de Hoge Raad, indien de beheerder van de website stelt, en bij gemotiveerde betwisting bewijst, dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen.

Het is kortom bepalend of de verhuurbemiddelaar in de advertentie (of website) van de aangeboden woonruimte de contactgegevens van de verhuurder vermeldt zodat de huurder rechtstreeks met de verhuurder contact kan opnemen. Als dat het geval is, dan lijkt er van tweezijdige bemiddeling dus géén sprake te zijn.