Het coöptatierecht: wie kiest de nieuwe huurder?

Nu het nieuwe studiejaar begint, worden er weer volop ‘hospiteeravonden’ georganiseerd om de leukste student te kiezen voor een vrijgekomen kamer. Doordat de keuken, badkamer en toilet in de meeste studentenhuizen gedeeld worden, heb je veel met je huisgenoten te maken. Daarom is het voor studenten van groot belang om zelf je huisgenoten te kunnen kiezen. Veel studentenhuizen maken daarom gebruik van het coöptatierecht. Het coöptatierecht is het recht dat de achterblijvende huurders een nieuwe huurder kiezen als er een kamer vrij komt. De verhuurder laat dit proces dan aan de huurders over.

Wanneer is er sprake van coöptatierecht?

Wonen in een studentenhuis met gemeenschappelijke ruimtes betekent niet dat er automatisch coöptatierecht is. Het coöptatierecht moet zijn overeengekomen met de verhuurder, maar kan ook op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid door de jaren heen zijn ontstaan (“bestendig gebruikelijke gedragslijn”). Als er geen coöptatiebeding is opgenomen in de huurovereenkomst, dan kan uit de praktijk toch blijken dat dit is overeengekomen. Het is verstandig om dat goed uit te laten zoeken.

Coöptatierecht bij verkoop

Onlangs ben ik in mijn praktijk geconfronteerd met het coöptatierecht van een groep studenten uit de stad Groningen. Het studentenpand dat zij huren kent een lange historie. Vanaf de jaren ’70 wordt het studentenpand namelijk gezamenlijk gehuurd voor één huurprijs die geldt voor het hele pand. Met de oorspronkelijke eigenaar is destijds overeengekomen dat de huurders zelf bepalen op welke wijze de totale huurprijs over de afzonderlijke kamers wordt verdeeld. Ook bepalen zij zelf wie opvolgend huurder wordt als een van hen vertrekt. Op enig moment is het pand verkocht. De nieuwe eigenaar-verhuurder van het pand acht zich niet gebonden aan de in het verleden gemaakte afspraken: hij wil zelf nieuwe huurders kiezen en met hen afzonderlijke huurovereenkomsten aangaan.

De (rechts)vraag die speelt is of het coöptatierecht op grond van artikel 7:226 lid 3 BW mee over is gegaan op deze nieuwe eigenaar-verhuurder. De Hoge Raad heeft zich hierover nog niet uitgesproken De lagere rechtspraak is verdeeld en de uitkomst van deze zaak is dus onzeker. Wel zijn er naar mijn mening voldoende aanknopingspunten om te veronderstellen dat het coöptatierecht een wezenlijk onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst en aldus ‘onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie’ zodat het coöptatierecht bij verkoop mee overgaat op de nieuwe verhuurder-eigenaar. Slechts wanneer de nieuwe verhuurder een zwaarwegend belang heeft, zou hij dit coöptatierecht eenzijdig kunnen wijzigen.

Conclusie

Ook wanneer het coöptatierecht niet expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen, kan er onder omstandigheden toch een beroep op worden gedaan. Wanneer je hiermee te maken hebt of denkt te hebben, neem dat contact met mij op.