Is huurder van appartement gebonden aan huishoudelijk reglement van VvE?

Iedere appartementseigenaar  is van rechtswege (verplicht) lid van de Vereniging van Eigenaars (hierna: VvE) die bij splitsing van een gebouw in appartementsrechten ontstaat. De VvE behartigt de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaren. In vrijwel alle notariële splitsingsakten wordt verwezen naar een splitsingsreglement (ook wel: Modelreglement). In het splitsingsreglement  zijn de rechten en verplichtingen van de appartementseigenaren opgenomen en het bevat voorschriften omtrent het gebruik, beheer en onderhoud van privégedeelten. Daarnaast kennen de meeste VvE’ s een huishoudelijk reglement. Hierin zijn nadere gebruiksregels opgenomen, bijvoorbeeld het verbod om schotelantennes te plaatsen op het balkon of een verbod om huisdieren te houden. Alle appartementseigenaren zijn gebonden aan het Huishoudelijk Reglement, maar hoe zit dat met huurders?  Voor een VvE is het immers van groot belang dat ook huurders zich houden aan de regels van het huishoudelijk reglement.

Als het splitsingsreglement dit toestaat, dan kan een appartementseigenaar zijn appartement verhuren aan derden. In artikel 5:120 lid 3 BW staat dat voorschriften van het reglement omtrent het gebruik, beheer en onderhoud die zijn vastgesteld vóór de totstandkoming van de huurovereenkomst van toepassing zijn op de huurder. De Hoge Raad heeft in een arrest uit 2012 (ECLI:NL:PHR:2012:BU8174) nader uitgelegd dat met het ‘reglement’ in dit wetsartikel bedoeld is het splitsingsreglement en niet het door de vergadering vastgestelde huishoudelijk reglement. De Hoge Raad maakt dus een strikt onderscheid tussen het splitsingsreglement van de VvE en een huishoudelijk reglement. Het eerste kan steeds worden tegengeworpen aan de huurder van het appartement, het tweede in beginsel niet. Wil de verhuurder van een appartement toch bereiken dat de huurder ook aan het huishoudelijk reglement van de VvE gebonden is, dan is het zinvol om de huurder een verklaring te laten tekenen dat hij de bepalingen van het Splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement zal naleven. Dit kan in de huurovereenkomst opgenomen zijn, met dien verstande dat de huurder door ondertekening van de huurovereenkomst  gehouden is aan het bepaalde in het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement. Daarbij is het wel van belang dat de huurder ook daadwerkelijk kennis heeft genomen van de inhoud van deze reglementen.

Een appartementseigenaar die zijn appartement wil verhuren moet er bovendien op bedacht zijn dat in het splitsingsreglement veelal sancties en boetes opgenomen zijn voor het geval de huurder zich niet akkoord heeft verklaard met het huishoudelijk reglement. Zo bepaalt artikel 37 lid 2 KNB model splitsingsreglement 2006 dat het bestuur van de VvE de huurder – op kosten van de appartementseigenaar/verhuurder (!) – uit het privé gedeelte kan verwijderen en hem het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken kan ontzeggen. De consequenties kunnen kortom vergaand zijn.