Tijdelijke huurcontracten woonruimte op de schop

Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk een tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte te sluiten zonder dat de huurder zich bij einde van de huurovereenkomst op huurbescherming kan beroepen. Er is een wet in de maak die deze mogelijkheid vanaf 1 januari 2024 afschaft. In deze blog wordt uitgelegd wat er gaat veranderen als de Eerste Kamer het wetsvoorstel aanneemt.

Huidige situatie

In 2016 is in het kader van de Wet doorstroming huurmarkt gebroken met het zeer strenge huurregime woonruimte, dat het voor verhuurders heel lastig maakt om een huurovereenkomst woonruimte te beëindigen. Om doorstroming te bevorderen is het mogelijk gemaakt om huurovereenkomst voor bepaalde tijd af te sluiten die bij einde van de looptijd van rechtswege eindigen zonder dat de huurder zich op huurbescherming kan beroepen. Voor zelfstandige woonruimte is het mogelijk een huurtermijn van maximaal twee jaar af te spreken en voor onzelfstandige woonruimte een huurtermijn van maximaal vijf jaar (Het verschil tussen zelfstandige woonruimte en onzelfstandige woonruimte is dat zelfstandige woonruimte een eigen ingang heeft en kan bewoond worden zonder afhankelijk te zijn van voorzieningen buiten de woning, zoals keuken, toilet en douche). Bij einde van deze tijdelijke huurovereenkomsten eindigt de huur zonder dat opzegging nodig is, mits aan een paar eenvoudige formaliteiten wordt voldaan, zoals het tijdig mededelen van het einde van de huur aan de huurder. De huurder kan zich bij een dergelijke huurovereenkomst niet op huurbescherming beroepen, wat betekent dat de huurder verplicht is de woning bij einde huur te ontruimen.

Voor verhuurders is het aantrekkelijker en makkelijker geworden om een woning tijdelijk te verhuren omdat zij er verzekerd van zijn dat een huurder na einde van de afgesproken termijn moeten vertrekken en geen aanspraak kan maken op huurbescherming. Het voordeel voor huurders, zo is de gedachte, is dat er meer aanbod aan huurwoningen komt, omdat er meer huurwoningen beschikbaar komen en de woningvoorraad efficiënter kan worden benut.

Toekomstige situatie

Zeven jaar na invoering van de mogelijkheid van tijdelijke huurovereenkomsten heeft de Tweede Kamer inmiddels met ruime meerderheid ingestemd met een wetsvoorstel tot afschaffing van de mogelijkheid van tijdelijke verhuur van woonruimte, waarmee teruggegaan wordt naar de oude situatie. De Eerste Kamer moet nog over dit wetsvoorstel stemmen, maar gezien de ruime meerderheid die het voorstel in de Tweede Kamer kreeg is de verwachting dat het voorstel het in de Eerste Kamer ook gaat halen.

De generieke mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten zal dan afgeschaft worden en slechts voor een aantal beperkte categorieën huurders zal deze mogelijkheid gehandhaafd worden.

Effect

Het komt niet vaak voor dat een wettelijke regeling na amper zeven jaar weer wordt afgeschaft. De vraag dringt zich op waarom hiertoe besloten is. Destijds is de mogelijkheid van tijdelijke huurcontracten in het leven geroepen om de doorstroming op de woningmarkt te vergroten. De gedachte was dat hiermee de woningvoorraad beter benut zou worden en dat verhuurders minder schroom zouden hebben woningen te verhuren. Het gaat dan vooral om particuliere verhuurders, niet zijnde woningcorporaties en institutionele beleggers, die doorgaans juist behoefte hebben aan langjarige huurcontracten. Uit onderzoek is gebleken dat na invoering van de mogelijkheid van tijdelijke huurcontracten voor ongeveer 30% van de vrijkomende huurwoningen bij particuliere verhuurders tijdelijke huurcontracten werden afgesloten. Duidelijk is dat deze mogelijkheid voorziet in een behoefte, maar dat in de meerderheid van de afgesloten huurcontracten nog steeds gekozen wordt voor het strenge regime met huurbescherming voor de huurder. Waarom dan toch de mogelijkheid van tijdelijke huurcontracten afschaffen. Als redenen daarvoor zijn aangevoerd dat tijdelijke huurcontracten zouden leiden tot hogere huurprijzen, omdat steeds bij het afsluiten van een nieuw huurcontract de huurprijs kan worden verhoogd. Verder is aangevoerd dat de leefbaarheid in buurten achteruitgaat omdat tijdelijke huurders minder geneigd zijn een buurt leefbaar te houden. Ook zou een tijdelijk huurcontract leiden tot psychische druk bij huurders, omdat zij geen huurbescherming genieten.

Het is twijfelachtig of deze argumenten valide zijn. Ten eerste is het aantal tijdelijke contracten op het totaal aan huurcontracten relatief beperkt en is het zeer de vraag of het hiervoor genoemde effect juist is, dat de leefbaarheid in buurten achteruit gaat. Ten tweede, als het om de huurprijs gaat, is het voor een huurder altijd mogelijk de afgesproken huurprijs te laten toetsen door de huurcommissie of de kantonrechter. Ten derde, wat de psychische druk betreft, kan het ook omgedraaid worden. Door de mogelijkheid van tijdelijk huurcontracten is aannemelijk dan het aanbod aan huurwoningen stijgt, wat woningzoekenden meer kansen biedt om een huurwoningen te bemachtigen.

Conclusie

Als de Eerste Kamer hetzelfde over het wetsvoorstel vaste huurcontracten denkt als de Tweede Kamer, zal de mogelijkheid van het afsluiten van tijdelijke huurovereenkomsten woonruimte worden afgeschaft en slechts voor een beperkt aantal bijzondere gevallen nog mogelijk blijven. Dit is jammer, omdat de mogelijkheid van tijdelijke huurcontracten het met name voor particuliere verhuurders aantrekkelijker maakt om hun woningen voor verhuur beschikbaar te stellen. Het is twijfelachtig of de krappe woningmarkt met deze wetswijziging iets op gaat schieten en ook is twijfelachtig of woningzoekenden hiermee geholpen zijn. Al met al is het wat mij betreft onverstandig om na een relatief korte tijd van zeven jaar alweer tot afschaffing van de mogelijkheid van tijdelijke huurcontracten te besluiten.