Exploitatieverplichting bij huur van bedrijfsruimte

Onder de exploitatieverplichting van de huurder wordt verstaan de verplichting om de gehuurde bedrijfsruimte daadwerkelijk te gebruiken voor de afgesproken bestemming en dat leegstand niet is toegestaan, ook al wordt de huur doorbetaald.

Verhuurders hebben belang bij deze verplichting van de huurder omdat leegstand doorgaans tot waardevermindering van het gehuurde leidt. Denk bijvoorbeeld aan leegstand in een winkelcentrum, wat ten koste gaat van de aantrekkelijkheid van omliggende winkelruimtes. 
De exploitatieverplichting vloeit niet automatisch voort uit de wettelijke regels over huur en wordt daarom doorgaans in de huurovereenkomst vastgelegd. In het veel gebruikte model huurovereenkomst van de Raad van de Onroerende zaken is de exploitatieverplichting in de algemene bepalingen vastgelegd.

Afdwingen

De vraag die zich in de praktijk veel voordoet is in hoeverre de exploitatieverplichting kan worden afgedwongen door de verhuurder. Meestal zal een huurder niet uit luxe een gehuurde ruimte huren voor leegstand en zal hij dus een goede reden hebben om het gehuurde niet te gebruiken. Anderzijds is wel sprake van een harde afspraak tussen partijen op grond waarvan de verhuurder kan eisen dat de huurder zijn verplichting tot gebruik nakomt.
De verhuurder kan natuurlijk in plaats van nakoming, schadevergoeding vorderen, maar doorgaans zal de schade lastig te bewijzen zijn. Bovendien lost schadevergoeding niet het probleem van leegstand op, wat zich vooral laat voelen als sprake is van een huurcontract met een lange looptijd.
Wat te doen als het voor de huurder niet meer mogelijk is om het gehuurde daadwerkelijk te gebruiken, bijvoorbeeld omdat hij zijn winkel noodgedwongen heeft gesloten of inmiddels elders een winkel heeft geopend. De vraag is dan of een vordering van de verhuurder tot nakoming van de exploitatieverplichting zin heeft.

Zware lasten

Over deze problematiek zijn veel procedures gevoerd, veelal in kort geding, omdat het om spoedeisende kwesties gaat, waarin de verhuurder snel een voorziening getroffen wil zien. Uit de gepubliceerde kort geding uitspraken kan worden afgeleid dat de verhuurder in principe recht heeft op nakoming van de exploitatieverplichting, wat op zich niet zo verrassend is. Echter als de huurder stelt en onderbouwt dat nakoming van de verplichting voor hem dusdanig zware lasten met zich meebrengt dat in redelijkheid nakoming niet kan worden gevergd, dan vindt hij met dit verweer geregeld gehoor bij de kort geding rechter. Bij de hiervoor bedoelde zware lasten aan de kant van de huurder moet bijvoorbeeld gedacht worden aan zwaar verliesgevende exploitatie, de noodzaak om forse investeringen te plegen die niet terugverdiend kunnen worden of het niet kunnen vinden van een geschikte onderhuurder.

Conclusie

In de praktijk word vaak gedacht dat een exploitatieverplichting niet of nauwelijks afdwingbaar is, maar dat is een misvatting. De verhuurder kan volstaan met nakoming vorderen en dan is het aan de huurder om te stellen en aan te tonen dat dit in redelijkheid niet van hem kan worden gevergd.