Gelden regels van het Didam-arrest ook bij het sluiten van een huurovereenkomst door de gemeente?

In het Didam-arrest van 26 november 2021 zijn regels gesteld voor overheidslichamen bij de verkoop van onroerend goed. In het kort komt het erop neer dat als een overheidslichaam een onroerende zaak wenst te verkopen, hij alle gegadigden een gelijke kans dient te bieden op grond van het gelijkheidsbeginsel. De voorwaarden moeten ruim van te voren heel duidelijk gecommuniceerd worden, zodat iedereen een gelijke kans krijgt. Een van de weinige uitzonderingen daarop is wanneer het duidelijk is dat er maar één serieuze gegadigde is die in aanmerking komt voor de aankoop van deze onroerende zaak.

Het gelijkheidsbeginsel bij verkoop van onroerend goed

Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat een overheidslichaam dat van plan is een onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen. Dit geldt wanneer er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de betreffende onroerende zaak of als redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zijn. In dat geval zal het overheidslichaam criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Uiteraard moet toekomende beleidsruimte hierbij in acht worden genomen. De criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.

Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam een passende mate van openbaarheid moet verzekeren. Dit met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hier tijdig vooraf duidelijkheid over geven, zodat potentiële gegadigden daar tijdig en helder kennis van kunnen nemen.

Gelden de regels ook voor andere overeenkomsten van gronduitgifte?

De vraag is nu of deze regels die de Hoge Raad heeft gegeven in het Didam-arrest ook gelden voor ander soortige overeenkomsten van gronduitgifte, bijvoorbeeld een huurovereenkomst. De Rijksoverheid heeft op haar website inmiddels een factsheet gemaakt  over de reikwijdte van de regels uit het Didam-arrest voor andersoortige overeenkomsten.  

Uit de praktijk: verhuur strand bij Wijk aan Zee

Op 4 augustus 2022 heeft de Rechtbank Noord-Holland een uitspraak gedaan met betrekking tot een huurovereenkomst die door de gemeente Beverwijk werd gesloten. De zaak ging over de verhuur van delen van het strand bij Wijk aan Zee, ten behoeve van de exploitatie van strandpaviljoens en het plaatsen van strandhuisjes. De huurovereenkomsten waren gesloten voor de duur van tien jaar met enkele ondernemingen die zich hadden verenigd in een stichting en in 2022 zou een mogelijke verlenging met tien jaren plaatsvinden. Een derde gegadigde wenste ook in aanmerking te komen voor de huur van delen van het strand voor de exploitatie van een strandpaviljoen. De gegadigde heeft in kort geding gevorderd dat de gemeente de huurovereenkomsten zou moeten beëindigen en – kort gezegd – deze derde gegadigde ook de kans zou moeten krijgen om een huurovereenkomst te sluiten met de gemeente.

De voorzieningenrechter heeft de vorderingen afgewezen, omdat hij van oordeel was dat hier sprake was van slechts maar één serieuze gegadigde. Aanwijzingen daarvoor zijn volgens de rechter dat deze stichting al forse investeringen had gedaan, dat er mogelijk sprake was van huurbescherming en er convenanten waren gesloten door de stichting op grond waarvan zij aan bepaalde strengere voorwaarden moesten voldoen.

Hoe zit het bij andere huurovereenkomsten?

Bovenstaande uitspraak neemt niet weg dat de regels uit het Didam-arrest heel goed kunnen worden toegepast op huurovereenkomsten. Er zijn veel situaties te bedenken waarin de huurder niet als enige serieuze gegadigde wordt aangemerkt. Dit zou bijvoorbeeld aan de orde kunnen zijn wanneer het zou gaan om een nieuwe huurovereenkomst en niet om de verlenging van een bestaande huurovereenkomst. En tevens wanneer er niet al forse investeringen waren gedaan door de zittende huurder. Bij een nieuwe (eerste) huurovereenkomst is dat meestal het geval.

Toch naar de rechter

Kortom: sluit een gemeente of provincie een overeenkomst met een derde met betrekking tot een onroerende zaak en bent u van mening dat ook aan u de kans had moeten worden gegeven om daarvoor in aanmerking te komen? Dan heeft u wellicht mogelijkheden die overeenkomst (via de rechter) tegen te houden of terug te draaien. Zowel in geval van een koop- als een huurovereenkomst. Onze specialisten op het gebied van mededingingsrecht, vastgoedrecht en huurrecht denken graag met u mee.