De effecten van het coronavirus op de bouw- en vastgoedsector

Het coronavirus heeft Nederland in zijn greep. De afgekondigde maatregelen hebben enorm effect op het dagelijks leven. Huurders en verhuurders zullen de gevolgen ook gaan voelen, evenals de bouw. In dit artikel worden een aantal juridische aspecten van de crisis vanuit het huurrecht, zoals bedrijfsruimte en het bouwrecht belicht.

Huur en verhuur

De corona-uitbraak heeft onmiskenbaar ook (juridische) gevolgen voor de diverse wederzijdse verplichtingen van (ver)huurders van o.a. middenstandsbedrijfs- en kantoorruimte. Dat leidt tot een hoop vragen bij beide partijen, zoals over huurprijsvermindering en hoe om te gaan met een exploitatieverplichting. In dit artikel staan we daar kort bij stil.

Huurprijsvermindering

De conclusie uit een eerdere blog is kort gezegd dat het voor een huurder zeer lastig is om in rechte huurprijsvermindering te bewerkstelligen. Veelal komen (ver)huurders een ROZ-model huurovereenkomst overeen, met de daarop veelal van toepassing zijnde algemene bepalingen. Daarin is huurprijsvermindering als gevolg van een ‘gebrek’ uitgesloten. Een huurder kan mogelijk een succesvol beroep doen op de regeling over de onvoorziene omstandigheden of de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. De vereisten daarvoor zijn echter erg streng en het ligt dan ook niet voor de hand dat een dergelijk beroep erg kansrijk is.

Een ander punt is nog of tegenvallende bezoekersresultaten vanwege het coronavirus niet als een ‘gebrek’ wordt aangemerkt, dat het huurgenot aantast. Het is vaste rechtspraak dat tegenvallende bezoekersresultaten nou éénmaal behoren tot het normale ondernemersrisico. Dit kan anders zijn als er een omzet gerelateerde huurprijs is afgesproken of de verhuurder een bezoekersaantal heeft toegezegd, wat echter eerder uitzondering dan regel is.

Exploitatieverplichting en contractuele boete

Verhuurders plegen veelal een ‘exploitatieverplichting’ op te leggen aan huurders. Dit houdt in dat de huurder verplicht is het gehuurde in gebruik te houden, om leegstand tegen te gaan, wat veelal leidt tot waardevermindering van het gehuurde. In de algemene bepalingen van een ROZ-modelhuurovereenkomst staat simpel gezegd dat een huurder het gehuurde tijdens de looptijd daadwerkelijk en behoorlijk zal moeten gebruiken. Veelal is deze verplichting – de niet nakoming daarvan – versterkt met een contractuele boete.            

Maar wat nu als een huurder simpelweg niet kan exploiteren vanwege een gedwongen sluiting door overheidsmaatregelen. In dat geval geldt dat de tekortkoming – het niet naleven van de exploitatieplicht – niet aan de huurder kan worden toegerekend, omdat er sprake is van overmacht. Deze ‘overmacht uitzondering’ kan echter contractueel zijn uitgesloten. 

Het voorgaande laat onverlet dat huurder en verhuurder natuurlijk in overleg tot een regeling/oplossing kunnen komen. Uit een recent bericht blijkt dat een aantal grote partijen inmiddels overeenstemming hebben bereikt over hoe zij gezamenlijk deze moeilijke situatie het hoofd bieden. Kort samengevat komen een aantal verhuurders, huurders tegemoet door kwartaalhuren om te zetten naar maandhuur en het versturen van de rekening voor april 2020 wordt verschoven tot 20 april 2020. Verder is afgesproken dat tijdens deze crisismaanden geen aanspraak zal worden gemaakt op boetes en dat huurders mogelijk na gezamenlijk overleg, een tijdelijke vrijstelling van de hiervoor genoemde exploitatieverplichting krijgen.

Bouwen tijdens de coronacrisis

Één van de sectoren die op het eerste gezicht niet geraakt wordt door de overheidsmaatregelen is de bouw, maar nu het ernaar uitziet de maatregelen langer van kracht blijven, zal de bouw dit ook gaan voelen. Denk aan inkoop en aanvoer van bouwstoffen en mogelijk gevolgen van quarantaine maatregelen voor sluiting van bouwplaatsen. Dit zal gevolgen hebben voor de voortgang van lopende projecten. Er is weinig fantasie voor nodig om te bedenken dat dit ook juridische vragen oplevert.

Inspanningsverplichting

Van contractspartijen mag worden verwacht dat zij zich inspannen om de verplichtingen uit een overeenkomst na te komen, zo ook in de bouw. Zo mag verwacht worden dat aannemers en opdrachtgevers gebruik maken van de noodmaatregelen die de overheid aanbiedt. Als blijkt dat een aannemer of opdrachtgever zich onvoldoende inspant om aan zijn verplichtingen te voldoen, dan komen de gevolgen daarvan voor zijn rekening en risico.

Overmacht

Een veel gestelde vraag in deze tijd zal zijn of een (onder-)aannemer of opdrachtgever zich op overmacht kan beroepen als de bouw vertraging oploopt. In zijn algemeenheid is het zo dat als de aannemer feitelijk niet in staat is het werk uit te voeren vanwege gebrek aan bouwstoffen of personeel, dit voor zijn rekening en risico komt. Omgekeerd, als de opdrachtgever besluit de bouwplaats te sluiten, wat tot schorsing van het werk leidt, omdat hij bijvoorbeeld de kans op besmetting te groot vindt, dan komen de financiële gevolgen daarvan voor zijn rekening en risico. Ook het enkele feit dat een bouwplaats in een gebied ligt waar veel besmettingen zijn vastgesteld, is op zich zelf geen juridisch steekhoudende reden om het werk stil te leggen. In zijn algemeenheid is het zo dat als de bouwplaats toegankelijk is en er geen overheidsmaatregelen van kracht zijn waardoor de bouw niet kan worden voortgezet, dan is een beroep op overmacht niet mogelijk. Pas als door een overheidsmaatregel de bouwplaats gesloten wordt, is de kans groot dat een beroep op overmacht slaagt.

Onvoorziene omstandigheden

Als een beroep op overmacht niet slaagt, kan ook een beroep op onvoorziene omstandigheden mogelijk soelaas bieden. De wet geeft de mogelijkheid aan de rechter om de inhoud of gevolgen van een overeenkomst aan te passen of de overeenkomst te ontbinden als naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag worden verwacht. Doorgaans zal een beroep hierop nauwelijks kans van slagen hebben, omdat de toetsingsmaatstaf zeer zwaar is. In deze uitzonderlijke tijden zou daar mogelijk anders over gedacht kunnen worden. Belangrijk is ook hierbij dat van partijen mag worden verwacht dat zij zich inspannen om aan hun verplichtingen te voldoen en dat pas als die inspanningen geleverd zijn en nakoming nog steeds niet mogelijk blijkt, een beroep op onvoorziene omstandigheden kansen biedt.

Wat te doen als vertraging dreigt

In zijn algemeenheid doen (onder-) aannemers er goed aan vroegtijdig hun opdrachtgever te informeren als vertraging dreigt. Volgens de UAV 2012 heeft een aannemer recht op termijnverlenging als er sprake is van overmacht of van omstandigheden die voor rekening van de opdrachtgever komen. Het is voor de aannemer wel verstandig hier expliciet een beroep op te doen en dit niet op zijn beloop te laten, zodat de opdrachtgever hierop kan anticiperen.

Wat zijn de gevolgen van vertraging

Degene aan wie de vertraging kan worden toegerekend, moet over het algemeen opdraaien voor de financiële gevolgen daarvan. Als sprake is van een overmacht, dan zal iedere partij zelf de negatieve gevolgen moeten dragen.

De wet kent specifiek voor aanneming van werk een bijzondere mogelijkheid tot ontbinding van de overeenkomst in de situatie waarin vóór de datum van oplevering waarschijnlijk wordt dat de aannemer het werk niet op tijd zal worden opgeleverd of dat de opdrachtgever niet aan zijn verplichtingen zal kunnen voldoen. Zowel voor de aannemer als de opdrachtgever bestaat dan de mogelijkheid om bij de rechter de ontbinding van de overeenkomst te vorderen, waarbij de rechter dan ook de gevolgen van de ontbinding bepaalt. Gezien de ingrijpende gevolgen van ontbinding van een overeenkomst van aanneming is het zaak hier heel omzichtig mee om te gaan.

Advies en ondersteuning

Voor nader advies en ondersteuning over de juridische gevolgen van de corona-crisis voor (ver)huurders, aannemers/opdrachtgevers en andere partijen die betrokken zijn bij een bouwproces, kunt u terecht bij mr. R. Glas, (r.glas@dehaanlaw.nl | 06 – 12 45 02 55).