Energieprestatievergoeding (EPV) bij verduurzaamde huurwoningen

8 oktober 2020

Nieuwe woningen mogen niet meer op het aardgasnetwerk worden aangesloten, althans dat is in ieder geval de hoofdregel. Nederland moet van het gas af is het streven. Gasloos bouwen is daarom nu de norm.

Investeren in duurzaamheid

Het ligt daarom voor de hand om nieuwe woningen duurzaam te gaan bouwen. Goed geïsoleerde woningen die ook zelf energie opwekken. Dat vergt aanzienlijke extra investeringen, die zullen moeten worden terugverdiend.

Het is echter de vraag of het altijd mogelijk is om de investeringen weer terug te verdienen. De opbrengsten kunnen achteraf minder blijken te zijn dan leveranciers en aannemers hebben voorgespiegeld. Het is daarom van belang vooraf goede contractuele afspraken te maken en goed te monitoren of de duurzame woning wel voldoet aan de verwachtingen.

Verhuurders zullen hun investeringen uiteraard via hun huurders willen terugverdienen. Huurders worden echter beschermd door veel dwingendrechtelijke regels waar men niet contractueel van mag afwijken. Voor verhuurders is het dan ook van groot belang om zich in een zo vroeg mogelijk stadium te buigen over de vraag op welke wijze de investeringen gaan worden terugverdiend binnen het raamwerk van de geldende regels. Die scheppen slechts een beperkt speelveld.

Het vragen van een hogere huurprijs is daarom niet altijd een optie. Een te hoge huurprijs kan namelijk het gevolg hebben dat de huurders niet meer in aanmerking komen voor huursubsidie.

Verduurzaming stimuleren met een EPV

Om verduurzaming toch te stimuleren bestaat er sinds 2016 de mogelijkheid dat huurder en verhuurder een Energie Prestatievergoeding (EPV) met elkaar overeenkomen.

Blijkens de formulering in 7:237 lid 4 BW is een EPV een schriftelijk overeengekomen betalingsverplichting die de huurder met betrekking tot de kosten voor een door de verhuurder gegarandeerde energieprestatie van de woonruimte als gevolg van een combinatie van energiebesparende en energieleverende voorzieningen aan die woonruimte moet voldoen.

Het voordeel van een dergelijke EPV is dat deze niet meetelt bij de vraag of een huurder wel of niet voor huursubsidie in aanmerking komt, zodat er een lagere huurprijs kan worden overeengekomen.

De Rijksoverheid vat de eisen voor het bedingen van een EPV thans als volgt samen, (onderstrepingen toegevoegd):

  • De woning is zeer goed geïsoleerd
  • De woning produceert (duurzaam) gemiddeld net zo veel energie als de woning gebruikt
  • De verhuurder toont aan dat de huurwoning voldoet aan de eisen voor een EPV. Bijvoorbeeld rond isolatie. Daarvoor kan hij terecht bij erkende bedrijven die de warmtevraag van een woning bepalen. Ook de hoeveelheid energie die de woning opwekt, moet de verhuurder (laten) meten.
  • De woning dient dus zeer goed geïsoleerd te zijn. En het heeft een zeer lage warmtevraag. De warmtevraag is minder dan 50 kWh/m2 per jaar. De hoogste EPV is maximaal € 1,40/m2 per maand. Daarvoor moet de warmtevraag onder de 30 kWh/m2 per jaar liggen. De woning wekt minimaal een even grote hoeveelheid duurzame energie op. Daarmee kan die volledig in de behoefte aan warmte voorzien. Daarnaast wekt de woning 15 kWh/m2 per jaar op voor warm tapwater.
  • De woning wekt voldoende hulpenergie (Ehulp) op. Bij Ehulp gaat het om de gebouwgebonden (elektrische) energie voor installaties. Denk aan ventilatiesystemen, (comfort)koelingsystemen en systemen voor meting en monitoring. Energie voor verlichting valt niet onder Ehulp. Daar bovenop moet de woning 26 kWh/m2 per jaar aan energie opwekken. Deze energie is voor de huurder. Het gaat om minimaal 1.800 kWh en maximaal van 2.600 kWh.”

Uit het voorgaande volgt reeds dat er aan veel voorwaarden en regels moet worden voldaan en ook dat zulks bovendien ook nog eens geldt voor de hoogte van de EPV die men mag overeenkomen.

Conclusie

In veel gevallen zal een EPV een noodzakelijk middel blijken te zijn om de investeringen terug te verdienen. Het vergt echter wel goede contracten en een zorgvuldige afstemming tussen enerzijds verhuurder en leveranciers/aannemers en anderzijds verhuurder en huurders.

Mocht u vragen hebben dan kunt u uiteraard contact met mij opnemen via r.vandijke@dehaanlaw.nl.

Gerelateerde actualiteiten

BNR radio | De Haan Advocaten Wij zijn te horen op BNR Luister de podcast