Het retentierecht van de erfpachter

4 februari 2021

Bij het einde van een erfpachtrecht moet de erfpachter de zaak die hij in erfpacht heeft gekregen van de eigenaar weer aan hem ter beschikking stellen. Op grond van artikel 5:99 van het Burgerlijk Wetboek heeft de erfpachter bij het einde van de erfpacht recht op vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of die van de eigenaar tegen vergoeding van de waarde zijn overgenomen. Bij tussentijdse beëindiging van de erfpacht is de eigenaar, op grond van artikel 5:87 Burgerlijk Wetboek, verplicht de waarde van het erfpachtrecht te vergoeden aan de erfpachter.

Retentierecht op grond van de wet

Over de hoogte van de verschillende vergoedingen ontstaat regelmatig discussie tussen partijen. Vaak brengt dan een taxatie door één of meer deskundigen wel een oplossing, maar soms ook niet. Wat niet algemeen bekend is, is dat een erfpachter op grond van de wet een retentierecht op de in erfpacht uitgegeven zaak heeft, totdat hem de verschuldigde vergoeding is betaald. Dit retentierecht houdt in dat de erfpachter de afgifte van de in erfpacht gegeven zaak mag opschorten totdat de eigenaar de verschuldigde vergoeding heeft voldaan.

Recente uitspraak voorzieningenrechter

In een recente uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam werd door mij namens een erfpachter met succes een beroep op het retentierecht gedaan tegen een Zuid-Hollandse gemeente, die eigenaar van de erfpachtzaak was. De erfpacht was al eerder door de gemeente tussentijds beëindigd. De erfpachter moest de zaak dan in principe weer ter beschikking stellen aan de gemeente. Op grond van de erfpachtvoorwaarden had de erfpachter bij tussentijdse opzegging recht op een schadevergoeding naar de maatstaven van de Onteigeningswet. Beide partijen hadden een deskundige ingeschakeld voor de bepaling van het bedrag waarop de erfpachter recht had.

De deskundige van de erfpachter kwam bijna € 140.000,-- hoger uit dan de taxatie van de gemeente. De druk voor de gemeente om over de grond te kunnen beschikken ten behoeve van nieuwbouw werd steeds groter. In een kort geding procedure vorderde de gemeente ontruiming onder aanbieding van het bedrag waarover geen discussie bestond.

Over het meerdere moest dan volgens de gemeente maar verder worden geprocedeerd in een bodemprocedure. De erfpachter deed vervolgens een beroep op het retentierecht en werd door de voorzieningenrechter in het gelijk gesteld. De toezegging van de gemeente, dat de erfpachter op grond van de erfpachtvoorwaarden een volledige schadevergoeding zal ontvangen en de bereidheid van de gemeente het onbetwiste gedeelte ter hoogte van € 238.000,-- te betalen deed volgens de voorzieningenrechter niet af aan het belang van de erfpachter bij zijn retentierecht.

Van belang was volgens de rechter onder meer dat de gemeente niet concreet kon aangeven hoe en wanneer de schadevergoeding definitief zou worden vastgesteld. Daarbij kon volgens de rechter bepaald niet worden uitgesloten dat de schadevergoeding veel hoger zou uitvallen dan het door de gemeente op dat moment begrote bedrag. De erfpachter had namelijk een taxatierapport ingebracht waaruit een schade van € 375.000,-- bleek exclusief deskundigenkosten. De rechter honoreerde het beroep op het retentierecht en wees de vordering tot ontruiming van de gemeente af.

Kort daarna bleek de gemeente een stuk toeschietelijker dan de ruim anderhalf jaar daarvoor en werd alsnog tot een regeling gekomen waarbij de erfpachter zijn volledige schadevergoeding, vermeerderd met het grootste deel van de door hem gemaakte kosten, vergoed kreeg. Het retentierecht bleek dan ook een goed drukmiddel om een vlotte betaling van de vergoeding af te dwingen.

Gerelateerde actualiteiten