Kabel voor laadpaal laat huurder struikelen

Mag je als verhuurder ook optreden tegen een door een huurder veroorzaakte onwenselijke situatie die zich afspeelt (net) buiten de gehuurde woning of tuin? In een zaak rond een laadkabel van een huurder heeft de kantonrechter geoordeeld van wel. De huurder had de laadkabel voor zijn auto vanaf zijn balkon naar de straat geleid. Dit kon gevaarlijke en onwenselijke situaties opleveren. In dit artikel lees je meer over het vonnis.

Casus

De kantonrechter in Arnhem had met het vonnis van 21 september 2022 te oordelen over een nieuw verschijnsel van de huidige tijd. Een huurder wilde zijn elektrische auto opladen op de goedkoopste manier. Dus niet via een openbare laadpaal, maar via een eigen laadvoorziening. Dat kan dan via een laadpaal op eigen terrein (die deze huurder niet had) ofwel via het stopcontact. Waarvoor een aparte en goed afgezekerde groep in de meterkast dan uiteraard zinvol zo niet noodzakelijk is. Beide oplossingen zijn goedkoper dan een openbare laadpaal. En dus voor iedere huurder met een elektrische auto interessant. Een huurder die niet kan parkeren op eigen terrein bij de huurwoning is dan aangewezen op laden vanuit de woning. Zo ook deze huurder van een bovenwoning in een complex. Hij wilde zijn auto opladen door middel van een laadkabel die níet in een aparte en goed afgezekerde groep vanuit zijn galerijwoning, over zijn balkon, door de regenpijp, in de grond van de voortuinen van andere huurders was gegraven en naar de stoep werd gebracht. En als zijn auto niet langs de stoep, maar op de openbare parkeerplaats tegenover het complex stond en daar werd opgeladen dan werd de laadkabel door de huurder bovendien, over de stoep, open en bloot over de openbare weg geleid.

Gevaarzetting, overlast en ontsierend effect

Dat dit gevaarlijke en onwenselijke situaties kan opleveren – temeer in het donker – moge duidelijk zijn. Zo wees de verhurende woningcorporatie op de mogelijkheid van elektrocutiegevaar door kabelbreuk, struikelen over het snoer door andere huurders of derden die (vooral in het donker) op het snoer niet altijd bedacht zullen zijn en op gevaarvorming door de kabel in geval van een calamiteit in het wooncomplex. Dergelijke gevaarzetting heeft menige gemeente er inmiddels dan ook toe gebracht om het over de openbare stoep leggen van een laadsnoer te verbieden. Idem wat betreft het plaatsen van een laadpaal op openbare grond; ook dat is door veel gemeenten verboden.

In deze zaak bij de rechter had de corporatie de huurder al meermaals verzocht, gewaarschuwd en uiteindelijk gesommeerd om aan de onwenselijke situatie een einde te maken door de laadkabel te verwijderen. De verhuurder stelde dat niet alleen sprake was van overlast (door het gebruik van de voortuinen van andere huurders en van een galerijpilaar in die voortuinen waarlangs de kabel was gesitueerd) en van genoemde gevaarzetting, maar ook van een ontsierend effect vanwege de duidelijk zichtbare laadkabel die over het balkon, langs de galerijpilaar en over de voortuinen tot voor het gemeenschappelijk portier voerde.

Niet goed huurderschap

De verhuurder grondde de vordering tot het verwijderen en verwijderd houden van de laadkabel op niet goed huurderschap. De verhuurder zal zich genoodzaakt hebben gezien die open norm van het goed huurderschap van stal te halen omdat het hier dus niet ging om het door de huurder zonder toestemming van de verhuurder hebben aangebracht van wijzigingen in de huurwoning (waarvoor artikel 7:215 lid 1 BW een regeling kent). Wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde waren dus wel aan de orde.

Oordeel kantonrechter

De kantonrechter heeft de vordering van de verhuurder tot verwijdering van het snoer toegewezen. En wel op meerdere grondslagen, want op basis van:

1. het in stand laten van een gevaarlijke situatie;
2. een niet toegestane verandering aan de buitenzijde van het gehuurde;
3. verandering die in strijd is met voorschriften van de overheid (dit was contractueel niet toegestaan) en
4. overlast voor de buurman wegens de in diens tuin gegraven kabel (uit het vonnis volgt overigens niet dat de buurman dit ook als overlast ervaarde).

Deze gedragingen maken volgens de kantonrechter dat de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen en er sprake is van niet goed huurderschap. Voor extra zekerheid dat de huurder zich aan de tegen hem uitgesproken veroordeling zou houden werd daaraan een dwangsom gekoppeld. Voor een geval als dit een vermoedelijk reeds effectief middel. Ook werd de woningcorporatie gemachtigd om de kabel zelf te verwijderen – en daartoe zo nodig de woning te betreden – als de huurder dat niet zelf tijdig had voldaan en een bepaald bedrag aan dwangsommen was verbeurd. Deze machtiging overigens niet op juridische juiste gronden maar dat gaat het bestek van dit artikel te buiten. Als ultieme stok achter de deur werd naast die machtiging zelfs de voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken als de huurder het gebod tot verwijdering van de laadkabel en het daardoor verbeurd worden van bepaald bedrag naast zich neer zou leggen.

Voorwaardelijke ontbinding en ontruiming

Naar het oordeel van de kantonrechter was de tekortkoming van de huurder zodanig ernstig dat de gestelde en onderbouwde gevaarzetting van het gebruik van de laadkabel de (voorwaardelijke) ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Daarbij betrok de kantonrechter dat de verhuurder is gehouden de omwonenden van deze huurder een veilig woongenot te verschaffen en dat de verhuurder als eigenaar van de woningen aansprakelijk gesteld kan worden als er schade optreedt door de laadkabel. Van de verhuurder kon niet worden verwacht dat zij de door de huurder veroorzaakte gevaarzetting nog langer tolereerde. Dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet proportioneel zou zijn, zoals door de huurder was aangevoerd, volgde de kantonrechter niet. De huurder kreeg immers eerst nog een kans om de laadkabel zelf te verwijderen en verwijderd te houden en daarmee kon hij ontbinding van de huurovereenkomst voorkomen. Als de huurder dan toch weer door zou gaan met het gebruik van de laadkabel, heeft hij zich zo hardnekkig verzet tegen de normale en redelijke regels van de woningcorporatie dat de ontbinding van de huurovereenkomst een passend gevolg zou zijn van die tekortkoming. De gevorderde voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst alsmede de gevorderde voorwaardelijke ontruiming van het gehuurde werden dan ook toegewezen. Wellicht van deze kantonrechter een duidelijk signaal aan andere huurders die ook met hun laadkabel over openbaar terrein voor gevaarlijke situaties zorgen.

Eigendomsrecht

De verhuurder had zich ook kunnen beroepen op zijn eigendomsrecht en op grond van artikel 3:296 BW van de huurder vorderen (middels een gebod) dat die inbreuk ongedaan zou worden gemaakt.

Optreden tegen situatie in de omgeving

Deze zaak maakt nog eens duidelijk dat een verhuurder ook kan optreden tegen door een huurder veroorzaakte onwenselijke situatie die zich afspeelt in de directe omgeving, want (net) buiten de gehuurde woning of tuin. Zoals hier het openbaar trottoir of de openbare weg ernaast. Het is goed om dit als woningcorporatie te beseffen.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem contact op met Hanno Seijbel of één van onze andere specialisten op het gebied van huurrecht.