Mogen huurders minder of geen huur betalen als gevolg van de corona uitbraak?

Het is stil in de winkelstraten. De uitbraak van corona zorgt voor kelderende omzetten en liquiditeitstekorten bij winkels. Eet- en drinkgelegenheden zijn door de overheid zelfs gesloten. Mogen winkels en eet- en drinkgelegenheden daarom minder of geen huur betalen?

Gebrek

Een huurder kan zich op het standpunt stellen dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde winkelpand, waardoor niet meer het huurgenot wordt verschaft. In dat geval kan de huurprijs worden verlaagd of de huur worden opgeschort.

Ik acht de kans erg klein dat een rechter zal oordelen dat als gevolg van de uitbraak van corona sprake is van een gebrek waardoor niet meer het huurgenot wordt verschaft. De verhuurder heeft immers ook geen invloed op de situatie. Vergelijk het met de verpaupering van een buurt, dat geldt ook niet als een gebrek waardoor niet meer het huurgenot wordt verschaft. In dat geval is, net als bij de corona uitbraak, sprake van een van buiten komende oorzaak die tot minder winkelbezoekers leidt.

Een interessante optie voor eet- en drinkgelegenheden is artikel 7:210 BW, waarin staat dat gehele of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst mogelijk is, als het genot onmogelijk wordt gemaakt. Als de verplichte sluiting nog lang gaat duren, zou de huurder mijns inziens een beroep kunnen doen.

Overmacht

Een huurder zal in deze tijden snel het woord ‘overmacht’ in de mond nemen. Logisch, maar voor het slagen van een beroep op overmacht is nodig dat de tekortkoming niet is te wijten aan de schuld van de huurder, en ook niet voor zijn risico behoort te blijven. Vooral dat laatste vereiste is hier van belang.

In de huurovereenkomst kan namelijk tussen partijen zijn afgesproken welke factoren wel of geen overmacht opleveren. In de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte, die op veel huurovereenkomsten voor winkels van toepassing zal zijn verklaard, staat dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van een gebrek. De huurder kan dan ook geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening. Ik verwacht daarom dat een beroep op overmacht niet snel tot huurprijsvermindering lijdt.

Onvoorziene omstandigheden

De rechter kan een huurovereenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden. Die omstandigheden moeten echter wel dusdanig zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.In de rechtspraak wordt een beroep op onvoorziene omstandigheden bijna nooit gehonoreerd. Aan de andere kant heeft de uitbraak van de coronacrisis in onze samenleving tot ongekende maatregelen geleid. Een succesvol beroep op onvoorziene omstandigheden kan daarom best kans van slagen hebben.

Regeling

Faillissementen van huurders liggen als gevolg van de corona-uitbraak op de loer. Daar heeft de verhuurder ook geen belang bij, mogelijk gaan ze dan zelf ook failliet. Ik vind dat wij als samenleving in deze tijden met z’n allen een verantwoordelijkheid hebben om naar kwetsbare partijen om te zien. Minder of geen huur betalen is geen blijvende optie maar een tijdelijke huurverlaging, die qua hoogte zowel recht doet aan de belangen van de huurder als van de verhuurder en die later eventueel weer wordt ingelopen, acht ik een redelijke oplossing.

Vragen over minder of geen huur betalen

Minder of geen huur betalen tijdens corona? Het blijft een lastige kwestie voor beide partijen. Heeft u als verhuurder of huurder vragen over de betaling van huur, dan kunt u gerust contact opnemen met Pieter Huitema.