Overlast in het huurrecht: gelden voor studenten andere regels dan voor andere huurders?

Het standaard beeld van een studentenhuis roept al snel beelden op van geluidsoverlast, fietsen in de tuin en feesten tot in de vroege ochtend. Voor een verhuurder die te maken heeft met een zorgplicht tegenover de buren kan dit afschrikkend werken. In hoeverre mag een verhuurder hetzelfde verwachten van een studentenhuis als van een “reguliere” andere huurder? Recent heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in een hoger beroep anders geoordeeld dan de rechtbank Gelderland, locatie Nijmegen.

Volgens artikel 7:213 BW is een huurder verplicht zich als een goed huurder te gedragen. Dit houdt in dat een huurder zich zodanig moet gedragen dat hij of zij geen overlast veroorzaakt voor buren of omwonenden. Deze verplichting vloeit voort uit de wet en wordt meestal ook opgenomen in de huurovereenkomst en/of de algemene bepalingen. Er is pas juridisch sprake van overlast binnen het huurrecht als het “onrechtmatige hinder” vormt, waarbij de overlast het normale leefgenot van een gemiddeld persoon overschrijdt. Het veroorzaken van structurele overlast kan worden gezien als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en kan uiteindelijk leiden tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 9 december 2025 (ECLI:NL:GHARL:2025:7901)

In deze uitspraak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld dat voor studenten geen andere maatstaf geldt dan voor niet-studerende huurders bij de beoordeling of sprake is van een huurrechtelijke tekortkoming door het veroorzaken van overlast. Het hof maakt daarmee korte metten met de door de kantonrechter gehanteerde zogenoemde studentennorm.

Feiten

De zaak betreft een studentenhuis (dispuutshuis) waarin meerdere huurders ieder afzonderlijk een kamer huren van dezelfde verhuurder. De verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming wegens onder meer structurele overlast. Daarnaast hielden de huurders het pand onvoldoende schoon en opgeruimd, versperden zij vluchtwegen, waren er lachgastanks aanwezig in het gehuurde en bestonden er enkele huurachterstanden.

De kantonrechter wees de vorderingen af en oordeelde dat bij studenten een ruimere norm mocht worden gehanteerd dan bij ‘gemiddelde’ huurders.

Oordeel van het hof

Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter en stelt voorop dat de vraag óf sprake is van een tekortkoming objectief moet worden beoordeeld. Daarbij geldt geen afwijkende norm voor studenten of dispuutshuizen. Gedrag dat bij niet-studenten als tekortschieten wordt aangemerkt, geldt ook voor studenten.

Wel kan de hoedanigheid van de huurder (bijvoorbeeld student) een rol spelen bij de vervolgvraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is (de ‘tenzij-clausule’ van art. 6:265 BW), maar niet bij de vaststelling van de tekortkoming zelf.

In dit geval oordeelt het Hof dat de tekortkoming door de huurders voldoende is komen vast te staan en wordt de ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst toegewezen.

Belang voor de praktijk

Deze uitspraak is van groot belang voor verhuurders van studentenwoningen. Het hof bevestigt dat

1. Op studenten geen “lichter” huurregime van toepassing is;
2. Overtredingen van veiligheidsregels zwaar wegen (zoals het versperren van vluchtwegen);
3. Ook lege lachgastanks problematisch kunnen zijn.

Heeft u vragen over verhuur, overlast of wenst u bijstand in andere huurrechtelijke kwesties? Onze deskundige advocaten staan graag voor u klaar.