Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

Recent schreven wij een blog over de aangekondigde Spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten en ontruimingsverbod gedurende de coronacrisis. Het voorstel van wet van de door de minister al aangekondigde spoedwet, om tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimte gedurende de coronacrisis tijdelijk te verlengen, is inmiddels ter behandeling naar de Tweede Kamer gestuurd. In deze blog leggen wij kort uit wat deze tijdelijke wet behelst en hoe de regeling er eenvoudig gezegd uitziet.

Doel van de wet

Uit de memorie van toelichting bij de spoedwet, die wordt aangehaald als: Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten (hierna: de spoedwet) blijkt dat het doel is om een tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten van woonruimte mogelijk te maken. Nu is het simpel gezegd zo dat tijdelijke huurovereenkomsten (korter dan twee of vijf jaren bij zelfstandige- of onzelfstandige woonruimte) alleen kunnen worden verlengd voor onbepaalde tijd. Het is mogelijk dat een tijdelijke huurovereenkomst in deze huidige moeilijke periode van de coronacrisis eindigt. Het past dan volgens de wetgever niet om van huurders te verwachten dat zij hun volle aandacht richten op het zoeken naar andere woonruimte. Dit wordt bovendien bemoeilijkt door alle maatregelen. Deze onwenselijke situatie moet voorkomen worden, daarentegen is het voor verhuurders niet wenselijk om in een dergelijk geval over te gaan naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De spoedwet biedt (ver)huurders een voorziening die het mogelijk maakt een tijdelijke huurovereenkomst tijdelijk te verlengen, zonder dat er verlenging voor onbepaalde tijd en huurbescherming intreedt.

Inhoud van de regeling

Eenvoudig gezegd komt de spoedwet op het volgende neer. De spoedwet ziet alleen op tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen na 31 maart 2020 en vóór 1 juli 2020. De huurder kan in zo’n geval een schriftelijk verzoek aan de verhuurder sturen  om de huurovereenkomst te verlengen met één, twee of drie maanden en (vooralsnog) tot maximaal 1 september 2020. Een huurder moet niet later dan één week een dergelijk verzoek doen nadat de verhuurder de verplichte schriftelijke kennisgeving heeft gedaan aan de huurder over het eindigen van de huurovereenkomst. Een verhuurder kan de huurder ook verzoeken om verlenging. Een huurder die daarmee akkoord gaat, dient dat schriftelijk aan de verhuurder kenbaar te maken. Het is uiteraard ook mogelijk dat huurder en verhuurder gezamenlijk een tijdelijke verlenging overeenkomen.

Informatieplicht verhuurder

Nu is het zo dat een verhuurder een huurder tijdig en schriftelijk moet informeren over het eindigen van de tijdelijke huurovereenkomst. Dit kan slechts vanaf uiterlijk drie maanden tot één maand voor de einddatum. Als de verhuurder dit nalaat, dan loopt de huurovereenkomst van rechtswege door voor onbepaalde tijd en geniet de huurder huurbescherming. Op grond van de spoedwet is een verhuurder nu verplicht om de huurder actief te informeren over de verlengingsmogelijkheid, tegelijk met de al bestaande kennisgeving. Als een huurder deze kennisgeving echter al heeft gehad, dan kan de huurder alsnog binnen één week na inwerkingtreding van de spoedwet een verlengingsverzoek doen.

Weigeringsgronden

De verhuurder mag een verlengingsverzoek van een huurder alleen weigeren op grond van in de spoedwet limitatief genoemde gronden, namelijk als hij de woning:

• aan een derde vrij van huur en gebruik in eigendom of belast met een zakelijk genotsrecht over dient te dragen;
• opnieuw verhuurd heeft en de huurovereenkomst ingaat;
• zelf wil betrekken en hij geen andere woonruimte meer heeft;
• wil renoveren, dat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen;
• wil slopen en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen.

Het moet dan wel gaan om een datum die gelegen is voor het verstrijken van de door de huurder verzochte verlenging en de verhuurder dient de verplichting te zijn aangegaan voor 1 april 2020. 

Een verhuurder mag een verlengingsverzoek ook weigeren op de grond dat een huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. 

Een verhuurder die een verlengingsverzoek van een huurder weigert, moet dat binnen één week na ontvangst van dat verzoek aan de huurder mededelen.

Rechtsbescherming

Wat nu als de verhuurder het verlengingsverzoek van de huurder weigert? Zowel de huurder als de verhuurder, mits deze laatste hierbij een zwaarwichtig belang heeft, kan een verzoek bij de kantonrechter indienen tot verlenging dan wel beëindiging van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst blijft van kracht zolang door de kantonrechter nog niet op het verzoek is beslist. De kantonrechter kan de huurovereenkomst verlengen. Tegen een uitspraak hierover van de kantonrechter is geen hoger beroep mogelijk. Bijzonder is dat in de spoedwet niet staat binnen welke termijn zo’n verzoek moet worden ingediend. Een verhuurder die wil komen tot een beëindiging, doet er goed aan dit z.s.m. te doen. Een huurder die wil verlengen, kan wellicht beter wachten tot de laatste dag voor de oorspronkelijke einddatum.

Van belang is dat de rechtspraak de behandeling van een dergelijk verzoek al heeft aangemerkt als een ‘urgente zaak’ die ondanks de sluiting van de gerechtsgebouwen wel z.s.m. wordt behandeld. In de nieuwe Algemene regeling zaaksbehandeling Rechtspraak is hier al op vooruit gelopen.

Verlenging regeling?

Niemand kan voorspellen hoelang de coronacrisis en de getroffen maatregelen nog zullen duren. Gelet daarop is in de spoedwet zelf een verlengingsmogelijkheid opgenomen. Zo kan de oorspronkelijke maximale verleningstermijn van 1 september 2020 vervangen worden door 1 oktober 2020 enzovoorts. Als de spoedwet wordt verlengd, kunnen de tijdelijke huurovereenkomsten nogmaals worden verlengd via dezelfde route en ‘verschuift’ het toepassingsbereik dienovereenkomstig.

Conclusie en aandachtspunten voor verhuurders

Kort en goed, de spoedwet maakt het mogelijk  tijdelijke huurovereenkomsten woonruimte die  eindigen tussen 1 april 2020 en 31 juni 2020 tijdelijk te verlengen. Huurders hoeven daardoor in deze moeilijke tijd (vooralsnog) niet uit te kijken naar een nieuwe (huur)woning en verhuurders worden niet meteen geconfronteerd met huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd en huurders die zich op huurbescherming kunnen beroepen. Voor verhuurders die hiermee te maken krijgen zijn er een aantal aandachtspunten zoals:

• Als de (spoed)wet niet wordt nageleefd, bestaat de mogelijkheid dat er – onbedoeld en van rechtswege– een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat, waarbij de huurder recht heeft op huurbescherming;
• Een verhuurder dient een huurder tijdig en schriftelijk te informeren over het eindigen van de tijdelijke huurovereenkomst én de huurder actief te informeren over de verlengingsmogelijkheid;
• Een verhuurder moet op tijd, d.w.z. binnen één week schriftelijk op het verlengingsverzoek van een huurder reageren als hij deze weigert;
• Als er een verlengingsverzoek wordt gedaan bij de kantonrechter, blijft de huurovereenkomst van kracht totdat op het verzoek is beslist.

Het wetsvoorstel is inmiddels aangenomen en op 25 april 2020 in werking getreden. Het wetsvoorstel is nagenoeg ongewijzigd, los van enkele tekstuele aanpassingen, in werking getreden. Wij hebben deze blog hierop enigszins aangepast. 

Mocht u als verhuurder of huurder tegen deze materie aanlopen, neem dan gerust contact op met onze specialisten huurrecht: Hanno Seijbel (Zwolle), h.seijbel@dehaanlaw.nl (tel. 06 10 15 02 19) en Ruud Glas, r.glas@dehaanlaw.nl (tel: 06 12 45 02 55 ) in Leeuwarden.