(VER)HUUR VAN BEDRIJFSRUIMTE EN HET BOETEBEDING

In het algemeen verbintenissenrecht zijn vele leerstukken te vinden die (ook) in het huurrecht van belang zijn. Zoals het zogeheten boetebeding en de mogelijkheid tot matiging daarvan. Voor een huurovereenkomst middenstandsbedrijfsruimte (simpel gezegd winkelruimte) wordt bijvoorbeeld vaak gebruik gemaakt van de modelhuurovereenkomst van de Raad van Onroerende zaken (ROZ) met bijbehorende algemene bepalingen. Hierin staan meerdere boetebedingen op verschillende tekortkomingen van de huurder, zoals te laat betalen van de huur of onbevoegd onderverhuren. Als een verhuurder aanspraak maakt op zo’n contractuele boete, zal de huurder veelal een beroep doen op matiging hiervan. In deze blog bespreek ik hoe hiermee – in het geval van ROZ-overeenkomsten – wordt omgegaan door de rechter.

Het boetebeding en voorbeeld bij verhuur

Een boetebeding is elk beding waarbij is bepaald dat de schuldenaar, indien hij in de nakoming van zijn verbintenis tekortschiet, gehouden is om een geldsom of een andere prestatie te voldoen, ongeacht of zulks strekt tot vergoeding van schade of enkel tot aansporing om tot nakoming over te gaan. Simpel vertaald: een afspraak tussen schuldeiser en schuldenaar, dat als de schuldenaar het geen wat is afgesproken niet deugdelijk verricht/nakomt, deze laatste een ‘boete’ zoals afgesproken moet voldoen aan de schuldeiser.

Zo’n boetebeding is in geval van een huurovereenkomst middenstandsbedrijfsruimte, te vinden in artikel 25.3 van de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte. Hierin staat dat als een huurder te laat betaalt, hij (per maand) een boete van 1% over de maandelijkse huur dient te betalen met een minimum van € 300,- per maand.

Matiging in het algemeen

Als een schuldenaar (huurder) wordt aangesproken tot betaling van een volgens de schuldeiser (verhuurder) verbeurde boete, kan hij een beroep doen op matiging daarvan. De rechter kan alleen als daarom wordt gevraagd een boete matigen. Deze bevoegdheid kan niet uitgesloten worden. De mogelijkheid tot matiging door de rechter bestaat alleen in het geval de ‘billijkheid dit klaarblijkelijk eist’ en deze bevoegdheid dient door de rechter terughoudend te worden toegepast. Het is daarbij aan de schuldenaar die een beroep op matiging doet, om voldoende feiten en omstandigheden te stellen, op basis waarvan tot matiging door de rechter kan worden overgegaan. De Hoge Raad heeft het criterium ‘indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist’ nader ingevuld: Voor matiging is plaats als het boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.[1] In 2018 heeft de Hoge Raad in aanvulling daarop geoordeeld dat; wanneer de omstandigheden daartoe aanleiding geven, ook een vergaande matiging gerechtvaardigd kan zijn.[2] Bij de vraag of de rechter gebruik dient te maken van zijn bevoegdheid tot matiging zijn een aantal specifieke omstandigheden van belang, zoals onder meer de aard van de overeenkomst, de wijze van totstandkoming van het boetebeding en of er sprake is van een eenheidsboete.

Matiging in het huurrecht

Voor (professionele) verhuurders die zich bedienen van ROZ-modellen met boetebedingen kan het nuttig zijn om te weten onder welke omstandigheden de rechter desgevraagd overgaat tot matiging hiervan.

Ook in het huurrecht staat het algemene criterium centraal, dat voor matiging slechts plaats is als integrale toepassing van het boetebeding tot een in de gegeven omstandigheden buitensporig resultaat leidt. Aan dit criterium wordt verder invulling gegeven door de volgende omstandigheden:[3]

• Is het boetebeding onderdeel van de ROZ-algemene bepalingen, die veelal worden gebruikt bij verschillende huurovereenkomsten met verschillende huurprijzen;
• Is de hoogte van de boete niet afhankelijk van de huurprijs, zodat naar gelang huur lager is de boete relatief hoger is;
• Strekt de boete niet alleen tot nakoming maar ook tot schadevergoeding;
• Voorziet het boetebeding in een beperking naar duur en hoogte;
• Bestaat er een wanverhouding tussen de boete en de achterstallige huur;
• Is er schade als gevolg door niet tijdige betaling.

Uit de rechtspraak blijkt dat deze omstandigheden, gezamenlijk dan wel afzonderlijk, tot (substantiële) matiging van een verbeurde ‘ROZ-boete’ kunnen leiden. Hiervan zijn vele voorbeelden in de rechtspraak te vinden. Zo zal een substantiële matiging met name aan de orde zijn als het gaat om een relatief kleine huurder en er een wanverhouding bestaat tussen de hoogte van de boete en de achterstallige huur.[4] Het feit dat in de ROZ-algemene bepalingen een minimum van € 300,- op te late betaling is opgenomen, kan ook reden zijn tot matiging. Zeker in het geval van een relatief lage huur waarbij de boete dan relatief gezien hoger is.[5]

Uit de rechtspraak blijkt ook dat niet snel tot matiging wordt overgegaan als er sprake is van grote (professionele) partijen. Dat leidt ertoe dat de rechter minder snel geneigd is om de boete desgevraagd te matigen.[6] De rechtspraak laat een casuïstisch beeld zien, waarbij het succes van een beroep op matiging sterk afhangt van de omstandigheden van het geval. Hieruit blijkt echter ook dat een beroep op matiging van een ‘ROZ-boete’ regelmatig wordt afgewezen.

Conclusie

Of een rechter desgevraagd over zal gaan tot matiging van een gevorderde boete, hangt in de eerste plaats af van de vraag of toepassing van het boetebeding leidt tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat gezien de omstandigheden van het geval. Dat criterium vult een rechter niet eenvoudig in. Meerdere omstandigheden en gezichtspunten zijn zoals besproken relevant.

Als u zich als professioneel (ver)huurder hiermee geconfronteerd ziet, is het raadzaam om, al dan niet vooraf, juridisch advies in te winnen om de kansen op succes zoveel mogelijk te vergroten. Als u hierover vragen heeft, nodig ik u van harte uit om vrijblijvend contact op te nemen.

[1] Hoge Raad 27 april 2007, LJN AZ 6638, NJ 2007/262 (IntraHof/Bart Smit).

[2] Hoge Raad 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207.

[3] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 23 september 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7343.

[4] Gerechtshof Den Haag 17 april 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:1103.

[5] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 8 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:6637.

[6] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 31 januari 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:647.