Kort Commentaar Omgevingsrecht | Week 50 & 51

In deze blogreeks bespreken onze bestuursrechtadvocaten wekelijks enkele interessante uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op het gebied van het omgevingsrecht. In deze aflevering: kan een opvolgend huurder een lopende procedure overnemen, zijn beperkingen op het huisvesten van arbeidsmigranten discriminatoir en hoe kan een gemeenteraad zijn bestemmingsplan ‘redden’ door proactief aan de slag te gaan met de beroepsgronden?

Opvolgend huurder kan lopend beroep nooit overnemen(?) (ECLI:NL:RVS:2025:5857)

Op 3 december 2025 heeft de Afdeling een interessante uitspraak gedaan over de vraag of een opvolgend huurder een lopende beroepsprocedure kan overnemen. De conclusie uit de uitspraak lijkt te zijn dat dat in feite nooit mogelijk is.

Op 19 maart 2021 verleende het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam aan een vastgoedpartij een omgevingsvergunning voor de bouw van een hostel. Enkele meters ten noorden van het betreffende perceel werd een woning gehuurd, door welke huurder bezwaar en beroep was aangetekend. Hangende het beroep eindigde zijn huurovereenkomst, waarna de opvolgend huurder het beroep overnam. De rechtbank oordeelde dat de opvolgend huurder ontvankelijk was in het beroep, enerzijds omdat anders de rechtsbescherming van het ‘bewonersbelang’ geheel verloren zou gaan en anderzijds omdat de rechtbank geen rechtvaardiging zag voor een verschil in rechtsbescherming tussen een koper en een opvolgend huurder.

Het beroep werd echter wel ongegrond verklaard, reden voor de nieuwe huurder om in hoger beroep te gaan. De Afdeling stelde zich (kennelijk ambtshalve) de vraag of de nieuwe huurder terecht ontvankelijk was geacht door de rechtbank. Zij overweegt hierbij dat overname van lopende procedures volgens bestaande rechtspraak aan de orde kan zijn als zonder deze overname de rechtsbescherming geheel verloren gaat. Daarvan zal sprake zijn als het belang dat met de procedure gemoeid is geheel is overgegaan op de rechtsopvolger.

De Afdeling ziet daarin echter geen reden om de opvolgend huurder op dit punt gelijk te stellen met de koper. Bij een rechtsopvolging onder bijzondere titel (zoals een koop) gaat het eigenaarsbelang direct over van de verkoper op de koper. Bij huur speelt geen eigenaarsbelang, maar uitsluitend een bewonersbelang. Dat bewonersbelang gaat niet automatisch over van de vorige huurder op de nieuwe huurder, maar houdt op te bestaan als de vorige huurder zijn huurovereenkomst opzegt en verhuist. Doordat een nieuwe huurder de woning vervolgens betrekt, ontstaat een nieuw, eigen bewonersbelang. Daarin ziet de Afdeling kennelijk een rechtvaardiging voor het verloren gaan van de door de vorige huurder opgebouwde rechtsbescherming. Bovendien worden bij een verkoop volgens de Afdeling ook andere belangen dan het bewonersbelang overgedragen, bijvoorbeeld het belang van de eigenaar bij het voorkomen van waardevermindering. Gelet daarop kan een opvolgend huurder een lopende procedure niet overnemen. Deze zal het feit dat er een omgevingsvergunning is verleend moeten betrekken bij de vraag of hij al dan niet overgaat tot het sluiten van de huurovereenkomst.

Niet alle argumenten van de Afdeling voor deze schijnbaar categorische beperking van toegang tot de bestuursrechter voor opvolgend huurders overtuigen ons geheel. Zuiver juridisch lijkt ons juist dat het bewonersbelang niet geacht wordt ‘over te gaan’ van de vorige huurder naar de nieuwe huurder; er bestaat immers geen rechtsverhouding tussen die twee die dat zou rechtvaardigen. Bovendien is denkbaar dat de woning enige tijd leegstaat, zodat het bewonersbelang in die periode in het geheel niet bestaat. Waar wij meer moeite mee hebben, zijn de vergelijkingen die de Afdeling trekt met de positie van de koper. Dat voor een eigenaar meer belangen een rol kunnen spelen dan enkel het bewonersbelang is weliswaar juist, maar feit blijft dat de nieuwe huurder een belang verkrijgt bij de procedure (alleen dan kennelijk ‘te laat’). Waarom het aantal belangen relevant zou zijn voor deze rechtsvraag is ons niet duidelijk. Ten aanzien van de overweging dat de nieuwe huurder de verleende omgevingsvergunning kan betrekken bij zijn besluit om de huurovereenkomst aan te gaan, zien wij niet in op welke manier de positie van de huurder daarbij verschilt van die van de koper. Daarbij merken wij op dat bijvoorbeeld het door de Afdeling benoemde risico op waardevermindering van de woning met zoveel woorden in de koopprijs kan zijn verdisconteerd.

Dan resteert dus in feite als enige argument voor dit verschil in rechtsbescherming tussen een koper en een opvolgend huurder, dat bij de koper sprake is van een voortdurend belang terwijl bij de huurder sprake is van een belang dat is geëindigd en opnieuw ontstaat. Dat is een nogal juridisch-technische redenering waarvan men zich kan afvragen of het belang daarvan opweegt tegen het belang van doeltreffende rechtsbescherming van de nieuwe huurder. Het lijkt ons ook weinig bezwaarlijk om de beroepsgronden van de oude huurder, voor zover de nieuwe huurder zich daarin kan vinden, ‘gewoon’ inhoudelijk te behandelen (los van de bekende argumenten van vertraging van maatschappelijke ontwikkelingen door langlopende procedures). Hoe dan ook, de Afdeling heeft hier een principiële uitspraak gedaan die we waarschijnlijk in de toekomst terug zullen zien.

Regulering arbeidsmigranten en seizoensarbeiders is discriminatoir (ECLI:NL:RVS:2025:6007)

Op 10 december 2025 heeft de Afdeling uitspraak gedaan in het beroep van een uitzendbureau en twee pandeigenaren tegen de vaststelling van een bestemmingsplan van de gemeente Halderberge, dat tot doel had om de huisvesting van arbeidsmigranten en seizoensarbeiders te reguleren en te sturen. De Afdeling toetst de planregels aan de Dienstenrichtlijn en komt tot de conclusie dat sprake is van indirecte discriminatie.

Artikel 5.2 van de planregels bevat een verbod op kamergewijze verhuur. Artikel 5.3.1 biedt de mogelijkheid om bij omgevingsvergunning van dat verbod af te wijken voor de huisvesting van seizoensarbeiders, mits voldaan wordt aan het Toetsingskader ‘Humane Huisvesting Arbeidsmigranten’. Artikel 5.3.2 biedt een afwijkingsmogelijkheid voor overige vormen van kamergewijze verhuur met bijbehorende clausulering.

Volgens de Afdeling bevat de planregeling een eis in de zin van de Dienstenrichtlijn, omdat deze een territoriale beperking bevat op de verhuurmogelijkheden binnen het plangebied. De Afdeling dient daarom te beoordelen of deze beperking in overeenstemming is met artikel 15, derde lid, van de Dienstenrichtlijn: deze mag niet discriminerend zijn, moet nodig zijn om een dwingende reden van algemeen belang en moet evenredig zijn ten opzichte van dat belang.

Niet in geschil is dat de planregeling niet discriminerend is. De Afdeling gaat vervolgens mee in het standpunt van de raad dat de regeling gerechtvaardigd is gelet op de noodzaak tot het beschermen van het woon- en leefklimaat in het plangebied (leefbaarheid). De Afdeling komt echter tot de conclusie dat de planregel niet evenredig is. Daartoe overweegt zij dat artikel 5.3.1 van de planregels indirect discriminerend werkt omdat deze een onderscheid maakt tussen seizoensarbeiders en degenen die dat niet zijn. Weliswaar is de term seizoensarbeider neutraal geformuleerd, maar de planregel treft (zoals ook door de raad erkend) vooral arbeidsmigranten uit Midden- en Oost-Europa. Daarom treft de planregel met name mensen met bepaalde nationaliteiten, zodat deze volgens vaste rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie als indirect discriminerend wordt aangemerkt. Volgens diezelfde rechtspraak kan een indirect discriminerende regeling op zichzelf nooit evenredig zijn. Bij gebrek aan objectieve factoren die dit onderscheid rechtvaardigen, vernietigt de Afdeling de planregels.

Deze uitspraak bevestigt dat gemeenten die (huisvesting van) arbeidsmigratie willen reguleren al snel tegen de beperkingen van de Dienstenrichtlijn zullen aanlopen. Buiten kijf staat nu immers dat het verhuren van woonruimte als een ‘dienst’ in de zin van die richtlijn moet worden aangemerkt. Bovendien kan een neutrale (niet-discriminerende) formulering van de definitie van ‘seizoensarbeider’ niet afdoen aan het feit dat het in de praktijk vooral zal gaan om arbeidsmigranten met bepaalde nationaliteiten.

Raad redt bestemmingsplan met nader onderzoek (ECLI:NL:RVS:2025:6004)

Op 10 december 2025 heeft de Afdeling uitspraak gedaan over een bestemmingsplan van de raad van Maasgouw dat een nieuw parkeerterrein voor recreatiepark ‘Fun Beach’ mogelijk maakte. Een nabijgelegen agrarisch bedrijf stelde dat de verkeers- en parkeeroverlast onvoldoende was onderzocht. De Afdeling was het daarmee eens, maar zag in een nader uitgevoerd onderzoek aanleiding om de rechtsgevolgen van het bestemmingsplan geheel in stand te laten.

Ten aanzien van de verkeerssituatie draaide het om een smalle weg die thans slechts door agrariërs wordt gebruikt om met grote en zware landbouwmachines hun agrarische gronden te bereiken, maar in het bestemmingsplan zou dienen als ontsluitingsweg voor de parkeerplaats. Naar de capaciteit van deze weg was geen onderzoek gedaan. De enkele stelling van de raad dat de weg, na versteviging van de berm, voldoende breed zou zijn om het aantal verkeerbewegingen veilig af te wikkelen, achtte de Afdeling onvoldoende.

Ten aanzien van de parkeersituatie overwoog de Afdeling dat de raad met het bestemmingsplan kennelijk geen nieuwe ontwikkeling beoogde mogelijk te maken waarvoor in parkeerplaatsen moest worden voorzien, maar bedoeld had een bestaand parkeerprobleem oplossen. Daarom mocht de raad voor het bepalen van de parkeerbehoefte in principe gebruikmaken van informatie over de feitelijke parkeersituatie, aan de hand van tellingen van geparkeerde auto’s en informatie over bezoekersaantallen. De Afdeling vond echter onduidelijk op welke dagen, op welke locatie en op welk tijdstip de tellingen zijn verricht en hoeveel tellingen aan het plan ten grondslag hadden gelegen, zodat er niet vanuit kon worden gegaan dat de tellingen ook representatief waren.

De raad had echter tijdens de beroepsprocedure al nader onderzoek laten verrichten door een deskundige naar zowel de verkeerscapaciteit van de smalle landweg als de bestaande parkeerbehoefte. De betogen van het agrarisch bedrijf tegen dit onderzoek slaagden allen niet. Dat vormde reden voor de Afdeling om het bestemmingsplan weliswaar te vernietigen, maar de rechtsgevolgen daarvan volledig in stand te laten.

Deze uitspraak bevestigt het nut van proactief handelen door de raad als hij constateert dat beroepsgronden tegen zijn bestemmingsplan mogelijk kans van slagen hebben. Dat zal in het bijzonder spelen als een appellant aanvoert dat naar een bepaald aspect geen onderzoek is verricht en de raad constateert dat dit inderdaad had gemoeten. Door tijdig nader onderzoek te laten verrichten, bespaart de gemeente Maasgouw zich hier een bestuurlijke lus, met alle vertraging van dien. Gelet op de thans lange duur van procedures bij de Afdeling, is er ook geen reden om stil te zitten en de zitting af te wachten. Men kan die tijd ook nuttig gebruiken door alvast in het licht van de beroepsgronden kritisch te kijken naar het bestreden besluit en zo nodig daarop te acteren, voordat de Afdeling daartoe een expliciete opdracht geeft.

Bovenstaande zaken geven aan hoe breed en complex het Omgevingsrecht kan zijn. Heeft u hulp nodig bij een kwestie in het Bestuursrecht? Neem dan contact op met een van onze specialisten: Sander van Gent, Charles van Mierlo of Tom Dekker.