Kort Commentaar Omgevingsrecht | Week 8

In deze blogreeks bespreken onze bestuursrechtadvocaten wekelijks enkele interessante uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State op het gebied van het omgevingsrecht. In dit KCO: een wijziging van het omgevingsplan voor meer vergunningvrije mogelijkheden, een vergunningvoorschrift dat al dan niet verplicht tot resultaten voor natuurcompensatie en het overtrederschap van verhuurders bij overtredingen begaan door hun huurders.

Verhuurder niet verantwoordelijk voor overtredingen huurster (ECLI:NL:RVS:2026:737)

In de uitspraak van de Afdeling van 11 februari 2026 komt de verantwoordelijkheid van een verhuurder voor het gedrag van zijn huurster aan de orde. Die huurster had het pand namelijk illegaal onderverhuurd aan vijf bewoners die de woning allen onzelfstandig bewoonden. Na een inspectie door de Haagse Pandbrigade kreeg de verhuurder-eigenaar een boete van € 10.000 van het college van Den Haag wegens onzelfstandige verhuur zonder vergunning.

Het college merkte de verhuurder aan als overtreder, omdat hij – conform de criteria voor functioneel daderschap (ECLI:NL:RVS:2023:2067 en ECLI:NL:RVS:2023:2071) – over de overtreding kon beschikken en deze ook aanvaard zou hebben. Dat laatste zou blijken uit het feit dat één van de illegale bewoners had gezegd dat deze de huisbaas kende en dat die de huur cash kwam ophalen, waaruit volgens het college bleek dat de verhuurder op de hoogte was van de overtreding. De rechtbank was dit met het college eens.

In hoger beroep stelt de Afdeling voorop dat een eigenaar in de regel beschikkingsmacht heeft over de wijze waarop de woning wordt gebruikt. Het college heeft volgens de Afdeling echter niet aangetoond dat de verhuurder de overtreding heeft aanvaard. De enkele omstandigheid dat hij de woning niet regelmatig heeft gecontroleerd, is daarvoor onvoldoende. Ook de enkele verklaring van één van de bewoners dat de huur maandelijks aan de huisbaas werd betaald is niet voldoende, omdat deze verklaring door de verhuurder werd betwist en er verder geen aanwijzingen zijn overgelegd waaruit blijkt dat de verhuurder daadwerkelijk langs kwam bij de woning en dus op de hoogte was of kon zijn van de onzelfstandige bewoning. Volgens de Afdeling valt niet uit te sluiten dat een ander zich voor de verhuurder/huisbaas heeft uitgegeven. Bovendien blijkt uit bankafschriften dat de huurster (dus de illegale onderverhuurster) nog kort voor de inspectie de huur aan de verhuurder had overgemaakt.

De strengheid van de Afdeling valt goed te begrijpen vanuit het feit dat hier een bestuurlijke boete ter discussie stond: een bestraffende sanctie in de zin van artikel 6 EVRM. Het is dan aan het college om aan te tonen (niet: aannemelijk te maken) dat de verhuurder overtreder is. Maar ook los van de bewijsmaatstaf zien wij dit als een positieve uitspraak voor professionele verhuurders. De Afdeling stelt immers als criterium voor het ‘aanvaarden’ van de overtreding dat de verhuurder op de hoogte was of kon zijn van de overtreding, waarbij het bevoegd gezag aanwijzingen moet aanleveren waaruit dit blijkt. Anders dan bijvoorbeeld in de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 17 oktober 2025 is niet van belang of de verhuurder er (door actiever op te treden) achter had kunnen komen wat zijn huurster uitspookte, maar of hij daadwerkelijk aanleiding had te vermoeden dat er in zijn woning iets gebeurde dat niet door de beugel kon. Met die laatste lijn verwachten wij dat professionele verhuurders (denk ook aan bijvoorbeeld woningcorporaties) beter uit de voeten kunnen.

Verruiming vergunningvrije bouwmogelijkheden Amstelveen mag in werking treden (ECLI:NL:RVS:2026:814)

Op 13 februari 2026 heeft de voorzieningenrechter van de Afdeling uitspraak gedaan over het verzoek om een voorlopige voorziening dat door een aantal bewoners van Amstelveen was ingediend tegen het besluit tot wijziging van het omgevingsplan van Amstelveen. Dit wijzigingsbesluit verruimt de regels voor vergunningvrij bouwen, bijvoorbeeld voor bergingen en erfafscheidingen in het voorerfgebied. De verzoekers vrezen dat het benutten van deze mogelijkheden voor vergunningvrij bouwen zal leiden tot een aantasting van hun woon- en leefklimaat.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat het betoog van verzoekers leidt tot ‘complexe juridische vragen over de wijze waarop de raad zijn bevoegdheid om het omgevingsplan te wijzigen mag gebruiken’ en dat deze vragen zich niet lenen voor beantwoording in de voorlopige voorzieningenprocedure. Wie hoopte uit deze uitspraak wijzer te worden over de invulling van het ETFAL-criterium (evenwichtige toedeling van functies aan locaties), komt dus bedrogen uit. Deze keuze van de voorzieningenrechter is overigens op zichzelf wel begrijpelijk.

Het komt dus aan op een belangenafweging, waarbij de voorzieningenrechter uiteindelijk minder gewicht toekent aan de belangen van de verzoekers dan het belang van de raad om de mogelijkheden voor vergunningvrij bouwen te verruimen en daarmee de administratieve lasten van eigenaren en gebruikers van gronden in Amstelveen en van de eigen gemeente te verlagen. De Afdeling merkt daarbij expliciet op dat de Omgevingswet ruimte biedt voor (in onze woorden) het verminderen van regeldruk en procedures. Belangrijker voor het oordeel is dat volgens de voorzieningenrechter onder de oude bestemmingsplannen al grotendeels dezelfde bouwmogelijkheden bestonden waar het verzoekers om gaat, al dan niet na verlening van een omgevingsvergunning.

Met deze uitspraak kunnen bewoners van Amstelveen nu aan de slag met de nieuwe vergunningvrije bouwmogelijkheden – althans, totdat op het beroep is beslist. De voorzieningenrechter heeft in deze uitspraak immers nog niets gezegd over de juridische houdbaarheid van deze vergunningvrije bouwmogelijkheden, zodat de kans bestaat dat deze over enige tijd alsnog ongedaan worden gemaakt. Wat zou er dan moeten gebeuren met in de tussentijd vergunningvrij gebouwde bouwwerken? De vernietiging van het wijzigingsbesluit heeft immers terugwerkende kracht, zodat de bouwwerken (voor zover dat onder de oude bestemmingsplannen het geval was) met terugwerkende kracht weer vergunningplichtig worden. De Tegelenjurisprudentie (zie Kort Commentaar Omgevingsrecht | Week 48 | DeHaan Advocaten en Notarissen) zal op die gevallen niet van toepassing zijn, juist omdat er geen bouwvergunning is die onherroepelijk kan worden. Wij verwachten in ieder geval dat enthousiaste bouwers met deze uitspraak van de voorzieningenrechter in de hand een sterk verhaal hebben dat handhavend optreden onevenredig is.

Resultaat telt niet? Over de verantwoordelijkheid voor natuurcompensatie (ECLI:NL:RVS:2026:744)

Deze uitspraak van de Afdeling van 11 februari 2026 handelt over de vraag of een havenbedrijf een aan haar natuurvergunning verbonden voorschrift had geschonden. Dat voorschrift bestond eruit dat, ter compensatie van areaalverlies van een bepaald habitattype ten gevolge van de vergunde werkzaamheden (aanleg van de Tweede Maasvlakte), binnen het Natura 2000-gebied Voordelta een bodembeschermingsgebied moest worden ingesteld. Dat bodembeschermingsgebied moest tien keer zo groot zijn als het areaal dat verloren zou gaan en daarbinnen moesten bepaalde activiteiten, waaronder bodemberoerende visserij, worden beperkt. Hiermee zou een kwaliteitsverbetering van 10% van het betreffende habittattype kunnen worden gerealiseerd.

In 2020 verscheen een rapport met een evaluatie van de natuurcompensatie. Daaruit zou volgens de Vereniging tot Behoud van Natuurmonumenten in Nederland blijken dat het doel van 10% kwaliteitsverbetering niet is gehaald en dat meer maatregelen getroffen hadden moeten worden (met name meer beperkende maatregelen ten aanzien van visserij in het bodembeschermingsgebied). De Vereniging had daarom een handhavingsverzoek ingediend bij de minister voor Natuur en Stikstof.

De zaak komt in hoger beroep bij de Afdeling terecht en die buigt zich over de inhoud van het betreffende vergunningvoorschrift. Zij komt tot de conclusie dat daarin voor het havenbedrijf uitsluitend de verplichting is neergelegd om te wachten met de aanleg van de Tweede Maasvlakte totdat de genoemde compenserende maatregelen zijn getroffen. Aan die verplichting heeft het havenbedrijf voldaan. Het feit dat achteraf is gebleken dat de compenserende maatregelen niet het beoogde effect hebben gehad, betekent volgens de Afdeling niet dat het havenbedrijf niet had mogen beginnen met de aanleg van de Tweede Maasvlakte. De Afdeling concludeert dus dat geen sprake is van een overtreding van het vergunningvoorschrift.

De Afdeling komt met deze uitspraak tot een andere conclusie dan de rechtbank (ECLI:NL:RBMNE:2022:4557), die juist wel had geoordeeld dat het voorschrift een resultaatsverplichting bevatte voor het havenbedrijf om 10% ecologische winst te behalen. Die uitleg beantwoordt misschien beter aan het doel van de natuurbeschermingswetgeving, maar leidt wel tot rechtsonzekerheid, in het bijzonder omdat het havenbedrijf niet zelf de compenserende maatregelen kan treffen (daarvoor zijn namelijk (appellabele) besluiten van de minister nodig, zoals in de uitspraak van de rechtbank tot uitdrukking komt). Dat de Afdeling hier kiest voor rechtszekerheid, is volgens ons dan ook begrijpelijk.

Wij helpen u graag

In het Kort Commentaar Omgevingsrecht komen vaak uiteenlopende zaken voorbij, en dat is ook deze week niet anders. Onze bestuursrechtadvocaten Sander van Gent, Charles van Mierlo en Tom Dekker houden de nieuwe ontwikkelingen nauw in de gaten. Heeft u vragen over het omgevingsrecht? Neem vooral contact op, we helpen u graag.